城市规划的概念和与房地产开发项目的关系

　　1.城市规划的概念

　　城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。

　　城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。

　　城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　(1)控制性详细规划的主要内容

　　控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有：

　　1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型;

　　2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;

　　3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等;

　　4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求;

　　5)确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高;

　　6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。

　　(2)修建性详细规划的主要内容

　　修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有：

　　1)建设条件分析及综合技术论证;

　　2)总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计;

　　3)道路、绿化、工程管线规划设计;

　　4)竖向规划设计;

　　5)工程量估算和投资效益分析。

　　2.城市规划与房地产开发项目的关系

　　房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位置、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。