物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识考点（11）

　　房地产开发的施工管理制度

　　建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程质量和安全施工，法律法规对建设、勘察、设计、施工、监理等单位都规定了相应的权利、义务和责任。此处仅扼要介绍开发建设单位在施工阶段的有关制度。

　　1.项目报建与施工许可证制度

　　为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。

　　要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工。建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。

　　建设单位申领施工许可证的条件如下：

　　(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

　　(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

　　(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。

　　(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

　　(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

　　2.建筑工程质量管理制度

　　建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：

　　(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。

　　(2)建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。

　　(3)建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

　　(4)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

　　(5)涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。

　　3.工程竣工验收备案制度

　　(开发、竣工、验收已列入取消的行政许可之列)为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

　　(1)工程竣工验收备案表;

　　(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

　　(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件;

　　(4)施工单位签署的工程质量保修书;

　　(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。

　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。