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物业管理师《基本制度与政策》考点:城市异产毗连房屋管理

来源 :中华考试网 2016-10-04

  城市异产毗连房屋管理

  (一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则

  异产毗连房屋,是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。

  异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利,并承担相应的义务。异产毗连房屋的所有人和使用人,使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系。所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应当共同合理使用并承担相应的义务。

  除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外,任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越权利范围,侵害他方权益的,应当停止侵害,并赔偿由此而造成的损失。

  经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的,应当及时排除危险,同时,其他所有人和使用人有权采取必要措施,防止危险的发生,造成损失的,由造成房屋危险的责任方应当负责赔偿。

  异产毗连房屋所有人以外的人,如需使用异产毗连房屋共有部位时,应当取得各所有人一致同意,并签订书面协议。

  (二)异产毗连房屋的修缮规则

  异产毗连房屋的一方所有人,如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。

  因使用不当造成异产毗连房屋损坏的,由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏,房屋所有人应当修缮,不得拖延或者拒绝。

  异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏,修缮费用依下列原则处理:

  1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。

  2.共有墙体的修缮按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

  3.楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

  4.屋盖的修缮:

  (1)不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

  (2)可上人屋盖,如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

  5.楼梯及楼梯间的修缮:

  (1)各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。

  (2)为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

  6.房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。

  7.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。

  异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织,也可委托其他组织,在当地房地产行政主管部门的指导下,负责房屋的使用、修缮等管理工作。

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