 考点二十六 房地产权属登记的种类 房屋权属登记分为以下几种：

　　(一)总登记

　　总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

　　房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

　　各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。

　　(二)初始登记

　　初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。 一般有三种情况：

　　1.新建房屋进行的初始登记。新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。申请人应当提交的文件有：

　　(1)用地证明文件或者土地使用权证;

　　(2)建设用地规划许可证;

　　(3)建设工程规划许可证;

　　(4)施工许可证;

　　(5)房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　2.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

　　3.城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋所进行的初始登记。

　　(三)转移登记

　　转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋所有权主体发生转移的情况有：

　　1.房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的;

　　2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

　　3.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

　　4.以房地产抵债的。

　　当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。

　　(四)变更登记

　　变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。

　　权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

　　(五)他项权利登记

　　他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。 申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。

　　(六)注销登记

　　注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。

　　原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。

　　【题例】

　　房屋权属登记可分为：(ABCD)

　　A.总登记 B.初始登记 C.转移登记 D.变更登记 E.终级登记

　　 考点二十七 房地产权属登记的要求

　　房屋所有权登记的当事人，应当自房屋所有权登记事实发生之日起，在规定的时间内申请转移登记;权利人申请登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明以及其他相关的证明文件方可办理。

　　 考点二十 八房地产权属登记管理制度的种类

　　房地产权属实行登记管理制度可以划分为两类：

　　1.契证登记制度

　　契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。政府行政主管部门对当事人主张的房地产权利，既不颁发权属证件，也不承担证明义务，房地产权属登记的目的仅仅是为了公示，只具有公示力，而无公信力。一旦发生房地产权利争议，当事人完全凭据有关合同、票据与税据，通过诉讼主张权利。发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。

　　2.权证登记制度

　　权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。即政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤销确权决定，由行政机关根据查明的事实作出新的房地产权属登记决定。

　　 考点二十九 房地产权属登记的特殊性

　　1.保护房地产权利人的合法权益。

　　2.避免交易风险。实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险，房地产交易管理部门只要查验当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便地完成交易。

　　3.房地产权属登记是房地产管理的基础工作。房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实。房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。

　　 考点三十 房屋权属证书的种类

　　1.《房屋所有权证》。由房屋所有权人收执。

　　2.《房屋共有权证》。共有的房屋，由权利人推举的持证人收执，其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

　　3.《房屋他项权证》。由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。