 考点三十五 物业的保修责任

　　《条例》规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。 物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

　　虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。为了区别物业服务企业和建设单位对物业的维修的不同责任，《条例》进一步明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

　　 考点三十六 房屋的保修范围和期限

　　1.房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。

　　2.商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　3.因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

　　 考点三十七 物业服务企业资质管理的必要性

　　1.针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关;

　　2.针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度;

　　3.针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。

　　实行市场准入和清出制度，有利于物业管理行业适应产业结构调整升级的趋势和现代城市发展的需要，有利于推进物业管理行业的技术进步。

　　【题例】

　　《物业管理条例》针对物业管理的专业特性，需要实行()制度。(B) A.市场准入 B.企业资质审批 C.市场资质审批 D.市场清出  考点三十八物业服务企业的资质等级 物业服务企业资质分三级，具体要求如下：

　　(一)一级资质

　　1.注册资本人民币500万元以上;

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　【题例】

　　物业服务企业资质等级为一级资质时，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于()人。(C)

　　A.10 B.20 C.30 D.40

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　(1)多层住宅200万m2; (2)高层住宅100万m2;

　　(3)独立式住宅(别墅)15万m2;

　　(4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　(二)二级资质

　　1.注册资本人民币300万元以上;

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　(1)多层住宅100万m2; (2)高层住宅50万m2; (3)独立式住宅(别墅)8万m2;

　　(4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　(三)三级资质

　　1.注册资本人民币50万元以上;

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　4.有委托的物业管理项目;

　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　 考点三十九 《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定

　　1.一级资质可以承接各种物业管理项目;

　　2.二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务;

　　3.三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　考点四十资 质证书的颁发和管理

　　1.一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。

　　2.二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。

　　3.直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

　　4.设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。