 考点二十二 《条例》关于临时管理规约的规定

　　1.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约;

　　2.建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益; 3.建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签定买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　 考点二十三 前期物业管理招投标的原则

　　招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一原则的实现。

　　 考点二十四 前期物业管理招投标的强制性规定

　　1.《条例》要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业，而非住宅物业不强调以招投标方式选聘物业服务企业;

　　2.对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

　　3.为了规范这些以协议方式选聘物业服务企业的情况，《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。

　　4.不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　【题例】

　　《物业管理条例》规定对于投标人数少于()的，由于缺乏足够的竞标，进行招标投的意义不大，可也以采用协议的方式选聘物业服务企业。(C)

　　A.1个 B.2个 C.3个 D.4个 

　　考点二十五 前期物业管理招标文件的内容

　　前期物业管理招标文件应包括以下内容：

　　1.招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

　　2.物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等;

　　3.对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等;

　　4.评标标准和评标方法;

　　5.招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等;

　　6.物业服务合同的签订说明;

　　7.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 

　　考点二十六 物业管理招标的备案

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

　　1.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　2.招标公告或者招标邀请书;

　　3.招标文件;

　　4.法律、法规规定的其他材料。

　　 考点二十七 物业管理投标文件的内容

　　投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件。投标文件应当包括以下内容：

　　1.投标函; 2.投标报价; 3.物业管理方案;

　　4.招标文件要求提供的其他材料。

　　 考点二十八 物业管理招标程序规则

　　1.招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　2.招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　3.招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

　　4.通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(2)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　 考点二十九 物业管理评标专家名册

　　房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并，或者实行专家名册计算机联网，以备聘请。 房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务的培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　 考点三十 物业管理评标委员会

　　1.评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

　　2.评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　3.招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。