 考点十五 业主委员会会议的规范

　　1.业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

　　2.经1/3以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　3.业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　4.业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　5.业主委员会的每次会议均应当作好书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　 考点十六 管理规约的性质

　　管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

　　共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。

　　业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。

　　维护业主的财产权利是物业管理的主要内容。管理规约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。

　　 考点十七 管理规约的主要内容

　　1.物业的使用、维护、管理。如业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程;业主对自有物进行装饰装修时应当遵守的规则等。

　　2.专项维修资金的筹集、管理和使用。

　　3.物业共同部分的经营与收益分配。

　　4.业主共同利益的维护。如对公共秩序、环境卫生的维护等。

　　5.业主共同管理权的行使。

　　6.业主应尽的义务。如按照国家有关规定交纳专项维修资金;不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品等。

　　7.违反管理规约应当承担的责任。业主不履行管理规约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。

　　【题例】

　　管理规约的内容主要包括：(ABCD)

　　A.物业共用部分的经营与收益分配

　　B.业主对共同管理权的行使

　　C.业主共同利益的维护

　　D.业主应尽的义务

　　E.违反规约不必承担相应的责任 

　　考点十八 管理规约的特殊作用

　　管理规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，是业主自我管理的一种重要形式和手段。管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序，必须充分认识到管理规约的重要作用。

　　 考点十九 管理规约的法律效力

　　管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 同时还要注意以下两点：

　　1.管理规约对物业使用人也发生法律效力。由于管理规约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业服务企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此，客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。

　　2.管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但管理规约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的管理规约存在默示，自愿接受管理规约的约束。

　　 考点二十 临时管理规约制定的特殊主体

　　临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。

　　建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定管理规约的基本依据。

　　但是，建设单位制定的管理规约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的管理规约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“管理规约”只是临时存在的，具有过渡性质，因此称为“临时管理规约”。在业主成立业主大会后，业主通过业主大会会议表达自己的意志，决定制定新的管理规约，或者修改临时管理规约，当然也可以继续保持临时管理规约，但此时的临时管理规约经过业主大会的审议通过后，已经转化为正式的管理规约了。