 考点十 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定

　　物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业服务企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。

　　《条例》为保护业主与物业服务企业的合法权益，明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《物业服务收费管理办法》进一步明确，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，业主、物业服务企业之间存在三个合同关系，产生三个支付费用(报酬)义务：业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视合同关系，业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系，物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系。

　　 考点十一 物业服务合同的主要内容

　　(一)物业管理事项

　　业主与物业服务企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容。

　　(二)物业服务质量

　　约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。约定服务质量必须具体、细致。可以参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。

　　(三)物业服务费用

　　首先要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等等。

　　(四)双方的权利义务

　　双方的权利义务是指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。

　　包括：业主大会和业主委员会对物业服务企业服务质量的监督方式;物业服务企业分包专项服务事项的权利;业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务;物业服务企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务;物业服务企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务;制止业主违规行为的义务;等等。

　　(五)专项维修资金的管理与使用

　　在国家规定基础上，合同应当约定业主对物业服务企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。

　　(六)物业管理用房必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，虽然《条例》已经有了明确规定，但当事人还需要在合同中予以细化。

　　(七)合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。

　　(八)违约责任

　　违约责任对于合同的履行非常重要，为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业服务合同义务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任作出具体的约定。

　　物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如，约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式，等等。

　　 考点十二 物业管理资料的移交

　　房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件。关于物业管理资料的移交问题，《条例》对此作出明确规定：

　　1.物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料;

　　2.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;

　　3.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　所以，物业服务企业与业主应就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。