考点九 《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点

　　从90年代初到《条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：

　　1.借鉴性。主要借鉴新加坡、(中国)香港等国家、地区的先进经验;

　　2.过渡性。主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革;

　　3.针对性。主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。

　　考点十 《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点

　　2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：

　　1.配套性。主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针;

　　2.经验性。主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排;

　　3.操作性。主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

　　 考点十一 《条例》的指导思想

　　《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。主要表现在以下三个方面：

　　1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;

　　2.强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;

　　3.强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　考点十二 《条例》创设的法律制度及其内容

　　《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业服务企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等作了规定，同时创设了：

　　业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项基本制度。

　　【题例】

　　《物业管理条例》中创立的基本制度包括：(ABDE)

　　A.业主大会、管理规约

　　B.前期物业管理招投标、物业承接查验

　　C.物业管理收费、物业价格评估

　　D.住宅专项维修资金

　　E.物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格

　　其主要内容如下：

　　(一)尊重和维护业主的财产权利 物业管理的基础是业主的财产权。

　　《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。

　　《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业服务企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任;物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。

　　(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

　　业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。

　　业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。

　　(三)规范物业管理活动物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。

　　(四)妥善处理政府和市场的关系

　　物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权;对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。