17.《条例》确立的基本法律关系 (A级)P31-33

　　(一) 业主相互之间的关系

　　业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。

　　(二)物业服务企业和业主之间的关系

　　物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。

　　(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系

　　开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业服务企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。但物业服务企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐人住的购房人，或者说小业主。《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

　　(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系

　　供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系。而这些单位与相应的物业服务企业之间并没有这种合同关系。这些单位可以委托物业服务企业代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业服务企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。不得向业主收取手续费。等委托合同同样应当遵循平等自愿原则。因此，《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区蝉内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系

　　社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，业主大会不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。

　　(六)物业管理各方主体与政府之间的关系

　　政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。

　　真题：物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为。民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的( )。(2010;6)

　　A.约束性

　　B.独立性

　　C.自愿性

　　D.合法性

　　答案：C

　　真题：物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，( )向业主收取额外费用。(2010;4)

　　A.可以

　　B.不得

　　C.协商

　　D.约定

　　答案：B

　　例题：社区居委会是居民( )的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸。

　　A. 自我经营

　　B. 自我管理

　　C. 自我教育

　　D. 自我服务

　　E. 自我创收

　　答案：BCD

　　例题、《物业管理条例》的立法宗旨包括( )。多选题

　　A. 提高物业管理水平

　　B.维护当事人合法权益

　　C. 改善人民群众的生活和工作环境

　　D.规范物业管理活动

　　答：BCD