第一章 物业管理概述　　

第四节 《物业管理条例》

　　一、考试目的和基本要求

　　考试基本要求

　　掌握：《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

　　熟悉：《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

　　了解：

　　二、要点说明(要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级：

　　13.《条例》的指导思想(A级)

　　14.《条例》创设的法律制度及其内涵(B级)

　　15.《条例》的主要内容(B级)

　　16.《条例》法律责任的特点(C级)

　　17.《条例》确立的基本法律关系( A级)

　　2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

　　真题：2003年9月1日，( )的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。(2010;1)

　　A.《物权法》

　　B.《物业管理条例》

　　C.《业主大会规程》

　　D.《前期物业管理招投标管理暂行办法》

　　答案：B

　　《条例》的立法过程(D级：大纲不作要求)

　　1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段，起草小组主要做了下列工作：

　　(一) 收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况

　　(二)开展立法调研，掌握第一手材料

　　(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题

　　(四)广泛征求意见，以求彰显民意

　　13.《条例》的指导思想(A级)P22

　　(1)《条例》的指导思想(重点)

　　《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：

　　一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;

　　二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;

　　三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　(2)《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：

　　(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则

　　《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

　　(二)维护全体业主合法权益的原则

　　为维护全体业主的合法权益，《条例》既对物业服务企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

　　(三)现实性与前瞻性有机结合的原则

　　《条例》注重保持法规、政策的持续性和适度性，对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业服务企业的治安责任、公用事业单位向物业服务企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。

　　(四)从实际出发，实事求是的原则

　　我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

　　例题： 《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循( )基本原则。(多选题)

　　A.物业管理权利和财产权利相对应的原则

　　B. 突出保护弱者的原则

　　C. 维护全体业主合法权益的原则

　　D.现实性与前瞻性有机结合的原则

　　E.从实际出发，实事求是的原则

　　答 、ACDE， 保护弱者是立法理念。

　　14.《条例》创设的法律制度及其内涵(B级)P23-24

　　(1)《条例》创设的法律制度(B级)

　　《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业服务企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。

　　(2)《条例》创设的法律制度的内容(B级)(与条例的内容区别)

　　要准确把握《条例》所创设的法律制度的内涵。

　　(一)尊重和维护业主的财产权利

　　物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业服务企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

　　强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。

　　(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

　　共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡;业主要遵守少数服从多数的原则。

　　真题：业主大会制度和管理规约制度，目的是建立( )的机制。(2010;63.)

　　A.质价相符

　　B.民主协商

　　C.自我管理

　　D.平衡利益

　　E.公平竞争

　　答案：BCD

　　真题：业主大会基本的议事准则是( )。(2011;5)

　　A.民主协商

　　B.自我管理

　　C.平衡利益

　　D.共同遵守

　　答案：A