第三节 我国物业管理制度的历史沿革

　　8. 我国物业管理制度建设的历史沿革(C级)P15-18

　　我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。

　　(一) 《城市新建住宅小区管理办法》

　　改革开放后，我国的房地产业得以发展和提升，尤其是住宅小区建设方面，在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点。

　　建设部于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。

　　《城市新建住宅小区管理办法》具体内容见本章第十要点

　　(二)物业管理服务考评标准

　　1.《全国优秀管理住宅小区标准》

　　为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。

　　2.《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　为加强对城市大厦的物业管理，提高城市大厦的物业管理水平，1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。

　　3.《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

　　根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。该通知在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行修订。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。

　　(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度

　　针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括：

　　第一， 关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。

　　第二，物业管理企业经理岗位规范。。

　　第三，物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。物业管理企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。

　　(四)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

　　为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。

　　(五)《物业管理企业财务管理规定》

　　为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。

　　(六)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

　　为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。 注：2007年12月4日，建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于2008年2月1日起施行，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。

　　(七)《物业管理企业资质管理试行办法》

　　1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，然后才能依法运营。注：2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》;2007年11月26日，《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》(建设部令第164号)发布，决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)进行修改，

　　(八)《住宅室内装饰装修管理办法》

　　为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)。二、《条例》颁布后的物业管理制度建设

　　二、 《条例》颁布前物业管理制度建设

　　2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。注：2007年8月26日，《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

　　由于第三章将详细论述物业管理的各项基本制度，这里仅就《条例》颁布后，制定的全国性政策法规作列举式介绍：

　　(1)2003年6月，建设部发布《业主大会规程》;注：2010年1月1日废止

　　(2)2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》;

　　(3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》;

　　(4)2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》;

　　(5)2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》;注：2007年11月26日

　　进行修改。

　　(6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》。

　　(7)2004年9月，建设部发布《业主临时公约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》;

　　(8)2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

　　(9)2007年3月，全国人大通过了《中华人民共和国物权法》，2007年10月1日实施

　　(10)2007年9月10日，国家发展改革委员会和建设部联合印发了《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格[2007]2285号)，2007年10月1日起施行。

　　(11)2007年12月4日，建设部会同财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于2008年2月1日起施行， 1998年《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。

　　(12)2010年1月1日起施行《业主大会和业主委员会指导规则》，2003年《业主大会规程》同时废止。

　　注意颁布的时间、实施的时间，颁布的部门，如中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》;

　　这些法规的大部分内容有些在教材各章节会体现出来，有些教材中没有体现，要注意看，有可能考。

　　真题.根据《物业管理条例》，下列情形中，属于应当吊销物业服务企业资质证书的有( ACD )。(2010、75)

　　A.以欺骗手段取得资质证书的

　　B.物业服务企业法人变更的

　　C.挪用专项维修资金且情节严重的

　　D.将小区全部物业管理一并委托他人且情节严重的

　　E.聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理的

　　注：《物业管理条例》“第六章 法律责任”中的第60、62、63条。

　　真题.《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动时，欲搭建建筑物、构筑物的，应当经过城市( B )行政主管部门的批准。(2010、18)

　　A.房产

　　B.规划

　　C.建设

　　D.城管

　　根据《住宅室内装饰装修管理办法》

　　第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

　　(一)搭建建筑物、构筑物;

　　(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

　　(三)拆改供暖管道和设施;

　　(四)拆改燃气管道和设施。

　　本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第 (三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。)

　　例题：物业服务企业经理岗位规范包括( )三个方面的内容 。(多选题)

　　A. 岗位必备知识

　　B. 岗位必备能力

　　C.岗位合格证书的颁发与管理

　　D. 培训教学计划

　　E.培训内容与方式

　　解析：物业服务企业经理岗位规范包括三个方面的内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教学计划。

　　例题：人事部、建设部于( D )年发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。

　　A.2004年9月

　　B.2004年11月

　　C.2005年9月

　　D.2005年11月

　　9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位(D级)P14

　　我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：

　　一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用;

　　二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预;

　　三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。

　　10. 《城市新建住宅小区管理办法》(C级)P15

　　1994年3月颁布《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容：

　　(1)确定了物业管理活动的主管部门;

　　(2)确定了物业管理工作的基本内容;

　　(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式;

　　(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度;

　　(5)明确了管理委员会的权利与义务;

　　(6)明确了物业服务企业的权利与义务;

　　(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度;

　　(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施;

　　(9)针对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施

　　例题：我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是 (C )。

　　A.《物业管理条例》

　　B.《物业管理企业资质管理办法》

　　C.《城市新建住宅小区管理办法》

　　D.《全国优秀管理住宅小区标准》

　　解析：1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。

　　例题：《城市新建住宅小区管理办法》规定的内容有( ABCD )。

　　A、确定了物业管理活动的主管部门

　　B、确定了物业管理工作的基本内容

　　C、明确了社会化、专业化的物业管理模式

　　D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度

　　E、明确了业主的权利和义务

　　11. 《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点(C级)P15

　　从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。

　　《条例》颁布前的物业管理制度建设

　　从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验;二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革;三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。

　　例题：从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规主要特点是( BCE )。(多选题)

　　A.配套性

　　B.过渡性

　　C.借鉴性

　　D.经验性

　　E.针对性

　　解析：配套性、经验性是《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点。

　　12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点(C级)P18

　　2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：

　　一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针;

　　二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排;

　　三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

　　例题：《物业管理条例》颁布后这一阶段的物业管理政策法规主要特点是( ADE )。(多选题)

　　A.配套性

　　B.过渡性

　　C.借鉴性

　　D.经验性

　　E.操作性

　　解析：过渡性过渡性、借鉴性是《物业管理条例》颁布前这一阶段的物业管理政策法规主要特点