第二节 我国物业管理的产生与发展

　　一、考试目的和基本要求

　　(一)考试目的

　　本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

　　(二)考试基本要求

　　熟悉：物业管理在社会经济中的地位和作用

　　了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

　　二、要点说明(要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级：

　　5. 我国物业管理的产生和发展(C级)

　　6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征(C级)

　　7. 物业管理在社会经济中的地位和作用(B级)

　　8. 我国物业管理制度建设的历史沿革(C级)

　　9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位(D级)

　　10. 《城市新建住宅小区管理办法》(C级)

　　共6个要点，本讲2010年、2010年都没有题。

　　5. 我国物业管理的产生和发展(C级)P6-11

　　(一) 物业管理的起源与发展(D级)

　　物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法，物业管理起源。引导并要求租户严格遵守。

　　(二)我国物业管理的产生(C级)

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理的产生。

　　(三)我国物业管理的发展(C级)

　　1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

　　建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。由此，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。

　　1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。

　　2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

　　2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。

　　2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

　　截止到2005年底，我国物业服务企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。

　　例题：物业管理起源于( D)的英国。

　　A. 18世纪60年代

　　B. 18世纪90年代

　　C. 19世纪30年代

　　D. 19世纪60年代

　　例题：( C )深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。

　　A. 1980年3月10日

　　B. 1980年5月10日

　　C. 1981年3月10日

　　D. 1981年5月10日

　　6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征C级)P7

　　我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

　　一是住房投资由国家和国有企业统包;

　　二是住房分配采取实物分配;

　　三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

　　1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。

　　7. 物业管理在社会经济中的地位和作用(B级)P11-14

　　物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更应发挥其重要的作用。

　　(一) 实施物业管理有利促进经济增长

　　房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出;二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出;三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出有可能超过购房支出。

　　(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

　　目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26m2，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求不仅追求面积增加而且要求质量提高、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅设计得好，建设得好，装修得好，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。

　　(三)实施物业管理有利于增加就业

　　物业管理就业容量大，保洁、保安、维修等工作需要大量的劳动力，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。

　　(四)实施物业管理有利于维护社区稳定

　　维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务的一项重要内容就是要维护物业管理区域内环境和秩序。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，推进物业管理与社区建设的协调发展，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。

　　(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

　　物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产开发的良性循环，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，都有着重要意义。

　　例题：4、物业管理在社会经济中的地位与作用表现在( ACDE )。(多选题)

　　A.有利促进经济增长

　　B.利于提高人民文化素质

　　C.有利于增加就业

　　D.有利于维护社区稳定

　　E.有利于推动房地产业的良性发展

　　解析：“B.利于提高人民文化素质”书中没有提及。