第一章 物业管理概述

　　第一节 物业管理的概念

　　1.《条例》对物业管理的定位(A)P1-3

　　(一)物业管理的概念

　　《物业管理条例》第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　(二)对《条例》所称物业管理定义的理解

图1 物业管理定义的理解

　　物业管理定义包涵三方面的涵义：

　　(1).物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动

　　业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理;第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理。《物业管理条例》规范的范围就是第三种方式，《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。

　　需要说明的是，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。

　　(2).物业管理活动的基础是物业服务合同

　　物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

　　真题.业主与物业服务企业的关系是( C )的关系。(2010，5)

　　A.管理与被管

　　B.领导与被领导

　　C.服务与被服务

　　D.上级与下级

　　(3).物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

　　物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

　　除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目;也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

　　例题:下列关于物业管理的表述中，不正确的是( B )

　　A.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动

　　B.对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理

　　C.物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的

　　D.物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定

　　解析：业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，没有强制要求业主都应选聘物业服务企业来进行管理，B不正确。

　　(三) 《物业管理条例》调整的范围：

　　1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动

　　虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。

　　2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村

　　《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。

　　真题.关于物业管理的说法，正确的是( B )。(2010，2)

　　A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业

　　B.物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地

　　C.物业管理的内容是维修、养护、管理

　　D.物业管理的性质是公益性的公共服务活动

　　例题：下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是( )(多选题)

　　A.《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动

　　B.《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定

　　C.《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业

　　D.《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村

　　E.《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村

　　解析：AD是正确的，BE错误应该好理解，C书上说的是：《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。所以C是错误的。

　　2. 物业管理的市场化特征(B级)P3

　　物业管理的市场化特征

　　图2 物业管理的市场化特征

　　(1).房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变

　　现代房地产，特别是住宅房地产，房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。.

　　(2).多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应

　　在共有产权状态下，解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。业主通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡。

　　(3).物业管理活动应当遵循市场原则

　　业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，这种物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。

　　(4).非市场性的房屋管理不属于物业管理

　　《条例》将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。

　　3. 物业管理的特征(B级)P5-6

　　物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理;是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

　　(一)社会化

　　物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。

　　物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。由于社会专业分工不同，业主选聘物业服务企业进行物业管理，业主更多精力从事自己的更擅长的工作。

　　例题：物业管理社会化的必要前提是( )

　　A.现代化大生产的社会专业分工

　　B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离

　　C.物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业

　　D.物业服务企业社会上找到可以代管的物业

　　解析：B,物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提。

　　(二)专业化

　　物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施与工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。

　　(三)市场化

　　市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

　　真题.我国物业管理的基本特征有( BCD )。(2010。61)

　　B.统一化

　　B.市场化

　　C.社会化

　　D.专业化

　　E.现代化

　　真题.我国物业管理的三个基本特征是( )。(2011。1)

　　A.社会化、专业化、市场化

　　B.社会化、专业化、企业化

　　C.社会化、集中化、市场化

　　D.社会化、现代化、企业化

　　答案：A

　　真题.物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和( )。(2011。3)

　　A.政府调控

　　B.业主决策

　　C.企业决策

　　D.双向选择

　　答案：D

　　4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件(C级)P4

　　将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：

　　一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。

　　二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。

　　真题.将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于强调( )。(2011、61)

　　A.业主在市场活动中的自主权

　　B.尊重和维护业主的财产权利

　　C.物业服务企业的社会责任

　　D.物业管理活动必须纳人市场秩序

　　E.物业管理在社会经济中的地位与作用

　　答案：AD

　　例题：物业管理活动的前提条件是( C )。

　　A.社会化分工原则

　　B.专业原则

　　C.市场原则

　　D.标准化原则

　　解析：物业管理活动应当遵循市场原则，市场原则作为物业管理活动的前提条件。

　　本讲包括

　　第二节 我国物业管理的产生与发展

　　第三节 我国物业管理制度的历史沿革

　　一、考试目的和基本要求

　　(一)考试目的

　　本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

　　(二)考试基本要求

　　熟悉：物业管理在社会经济中的地位和作用

　　了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

　　二、要点说明(要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级：

　　5. 我国物业管理的产生和发展(C级)

　　6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征(C级)

　　7. 物业管理在社会经济中的地位和作用(B级)

　　8. 我国物业管理制度建设的历史沿革(C级)

　　9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位(D级)

　　10. 《城市新建住宅小区管理办法》(C级)

　　共6个要点，本讲2010年、2010年都没有题。