房地产抵押管理

　　我国发展市场经济以来，房地产抵押作为一种有效的担保形式，得到广泛的开展。特别是在房地产开发、商品房市场和房地产二级市场中，运用房地产抵押进行贷款担保，已经成为房地产开发企业和购房人解决资金问题的主要途径。

　　房地产抵押的概念

　　抵押是《担保法》规定的担保形式之一，抵押与质押相区别，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。《担保法》规定可以作为抵押物的财产不只是房地产，还包括抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具，以及依法可以抵押的其他财产。只要是不转移抵押财产占有权、使用权和经营权的担保方式，都属于抵押担保形式。

　　由于房地产具有价值量大、使用时间长、不可移动、产权管理严密等特点，因此以房地产作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。

　　房地产抵押的一般概念

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　其中，在房地产抵押一般概念下，“合法的房地产”是指已经取得房地产权属证书的房地产。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　房地产抵押的特定概念

　　房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，一是在建工程抵押;二是预购商品房贷款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　2.预购商品房贷款抵押a

　　所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　由于抵押房产尚未形成，贷款银行进行按揭贷款存在着较大风险，因此，贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的辅助措施。贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任，即只要购房人停止还贷，房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务，直至商品房交付并取得权属证件后，贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记。同时，贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须由贷款银行办理结算业务，以便对房地产开发企业的项目资金进行监控。此外，有的贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证。

　　房地产抵押的主要原则

　　(一)房地产抵押应当遵循民事法律原则

　　抵押双方当事人应当依据民事法律原则确定以下事项：

　　1.设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定。

　　2.抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　3.企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

　　4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

　　(二)房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致

　　建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”

　　(三)抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值

　　房地产抵押是为担保债权而建立的法律关系，因此抵押物的价值必须高于所担保的债权，否则就无法成就所担保的债权。根据这一原则，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人，以便抵押人测算担保价值。对以两宗以上房地产设定同一抵押权的，两宗以上房地产视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。