2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义：第二章第二节 物业服务收费、物业服务定价成本监审

　　物业服务收费原则

　　(一)合理原则

　　物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。

　　目前，除实际市场调节价的高档项目外，有些中小城市的普通住宅物业收费难以满足房屋及设备设施维修养护的基本需要，房屋及设备设施加速损坏，缩短正常使用期限的情况较为严重。因此，除政府有关部门对此应结合经济发展和群众生活水平的提高，适当调整物业服务费用的政府指导价标准，物业管理企业也应当向业主作好宣传解释工作。

　　一方面要深入宣传，增强业主物业管理消费意识。很多业主不了解房屋养护管理需要大量费用，而是简单的认为，购买房屋后就可以一劳永逸。房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1:1，换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率，要达到1:0.7左右。因此如果维修费用不足，不能正常的进行保养维护，就会加速业主房屋财产的老化，提前结束房屋的使用寿命。

　　另一方面要强调业主应当具备的公共意识。一些业主缺乏公共意识，对维修养护共用部位和共用设施设备漠不关心，甚至推脱责任，怠于履行自己应尽的义务，拒绝交纳物业服务费用或专项维修资金，致使其他业主的共同财产连带遭受损害。因此通过各种方式，宣传、教育业主，了解自己的财产权利和必须履行的公共义务，是一项十分必要的工作。

　　(二)公开原则

　　《中华人民共和国价格法》(以下简称《价格法》)规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”

　　2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

　　(三)收费与服务水平相适应原则

　　要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。

　　等价交换是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。强调物业管理服务应当价质相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中，有相当一部分物业管理企业和业主，对价质相符的物业服务原则缺乏足够的认识。一些物业管理企业脱离合同，不重视物业服务质量，单纯以物价局的收费批件收取物业服务费用，造成业主的不满。同样，一些业主也不考虑物业管理企业的服务质量和管理成本，仍以福利养房的习惯认识要求物业管理企业提供超值服务，以至拒绝承担物业管理费用。因此，提高价质相符的市场交换意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。

　　在我国几十年的计划经济体制中，房屋与设备设施的维修养护，全部由国家或单位统包统修，居民和职工长期享受着福利住房待遇，基本不存在养房负担，更没有住房消费观念。实行住房商品化后，尽管业主有了自己的住房，但养房观念仍然十分淡薄。现阶段我国住房消费水平与国外情况差距依然很大，据统计，国外住房消费占家庭收入的比例一般都在25%左右，我国城镇居民住房消费占家庭收入的比例，2000年为7%，2003年为10%。存在这种差距的原因，除少数生活特困户外，并非业主没有住房消费能力，而是住房消费观念淡薄所致。因此，确立物业服务收费与服务水平相适应原则，是住房制度改革政策在住房消费领域的具体体现，有利于提升业主的住房消费观念。

　　但是，值得指出的是，对于一些老旧住宅小区(包括棚户区)改造后实施物业

　　管理，一定要充分考虑到这些小区内有不少业主的收入较低，物业管理消费能力有限，因此，提供的服务和收取的费用以不超越他们的承受能力为原则。可以按照他们的需要，提供最基本的物业管理服务，收取相应水平的物业管理费用。

　　物业服务收费定价形式

　　《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

　　一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

　　二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

　　三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

　　我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业管理企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。

　　以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要体现在以下方面：

　　(1)不利于物业管理企业提高服务质量。一些物业管理企业取得物价管理部门的收费批件后，根据收费批件向业主收费高枕无忧，同时由于收费标准被限制得过死，助长了物业管理企业安于现状不求进取的消极意识。

　　(2)制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。物业管理企业凭借政府收费批件收取费用，服务好坏都一个价格，业主对物业管理企业和物业服务质量的监督、选择权利却受到限制。

　　(3)因定价标准不客观产生了大量矛盾。物业服务内容不仅比较复杂，而且各个物业管理项目情况、物业管理企业的资质情况，以及各项服务的实际状况千差万别，要求政府取代业主准确核定收费标准，客观上是不现实的。由于定价不合理，物业管理企业和业主对政府核定的物业服务收费标准的做法，都不同程度存在着意见。

　　(4)政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。价格是市场竞争的核心要素，长期持续的政府定价，限制业主和物业管理企业在物业管理市场的选择权，物业管理市场因而丧失活力，物业管理招投标制度也会流于形式，无法发挥市场机制的优胜劣汰作用。

　　为此，《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

　　物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

　　以上可以看出，采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业管理企业根据具体服务情况协商服务价格。

　　实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

　　考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”