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2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义:第一章第二节

来源 :中华考试网 2016-03-31

 2016物业管理师《物业基本制度与政策》讲义:第一章第二节 我国物业管理的产生与发展

  物业管理的起源与发展

  物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期,在城市化迅猛发展的形势下,大量农村人口涌人城市,但城市房屋跟不上人口的激增,造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱,居住环境恶劣,引起大量事端。一位名叫奥克维娅•希尔的女士为在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法,引导并要求租户严格遵守。奥克维娅•希尔女士实施规范的物业管理后,住房秩序和居住环境有了明显的改善,社会其他人士也纷纷效仿,并取得政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会,以英国为起源地,在一个多世纪时间里,物业管理在世界各地逐渐推行开来。

  19世纪末20世纪初,美国经济迅速发展,伴随着建筑技术的不断进步,一幢幢高楼拔地而起,这些高层建筑附属设备多,结构复杂,日常维修养护和管理事务繁琐复杂,对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求,同时这些建筑物往往不是一个或几个业主所有,常常是数十个或数百个业主共有,于是出现了专业化的物业管理机构,为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。随着物业管理机构的增加,20世纪初,美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立,既标志着物业管理行业的成熟,又有力地推动了物业管理行业的有序发展。此后,物业管理日益被业主和政府重视,逐渐发展成为一个新型的服务行业。

  城镇住房及住房制度改革

  我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下,通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。

  (一)我国城镇住房的发展情况

  1949年中华人民共和国成立后,国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。一方面,大量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有,另一方面,政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用,形成了具有中国特色的公有住宅体系(包括非住宅公房)。除各国营单位经管的房屋外,政府房地产行政主管部门还直接经管一部分公房,出租给居民使用,由房管所具体负责管理和养护。

  建国后的五十多年中,公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程,即解放初期私房总量远远大于公房总量,以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放以后,随着住房制度的改革和房地产市场的发展,私有住宅数量又迅速超过公有住宅。改革开放以后,国家确立了住房商品化方针,一方面大力发展商品房销售,另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。

  (二)改革开放前的城镇住房制度

  几十年来,我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式,这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。所谓城镇住房制度,是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括:城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面,这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。

  我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征:

  一是住房投资由国家和国有企业统包;二是住房分配采取实物分配;三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

  住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包,是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收,形不成投入产出的良性循环,制约了住宅建设的发展,住房供应极其短缺,人均住房面积下滑。收取的房租过低,不能维持房屋的维修养护,房屋损坏严重,大量的危旧破房得不到改造,危及群众的居住安全,国家为此也背上了沉重的包袱。

  (三)住房商品化制度

  1.建立并扶持商品房市场

  1978年以后,随着我国经济体制改革逐步展开,房地产领域进行了三项改革,一是城镇住房制度改革,二是城市土地使用制度改革,三是房地产生产方式改革。房地产生产方式改革的主要内容,就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理的统包统支制度,发挥国家、企业和个人的积极性,推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式,建立并完善商品房市场。房地产生产方式经历长时期的改革发展,综合开发后的住宅小区呈现三个特点:一是数量多,二是规模大,三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引下,居住区规划布局日臻合理,配套设施日益完善,我国商品房市场从建立到逐步完善。

  2.城镇住房制度改革

  城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1979年,国家就开始逐步推行城镇住房制度改革,开始实行向居民售房的试点。1994年,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年,国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,取消住房实物分配,开始实施住房分配货币化。同时,提出经济适用住房建设方针和政策,为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴,鼓励职工到房地产市场购买住房,全面实现了住房商品化秩序。

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