商品房预售管理

　　商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。由于从预售到竣工交付的时间一般较长，具有较大的风险性和投机性，涉及广大购房者的切身利益。为规范商品房，加强对商品房的预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理办法》规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。建设部《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理的有关问题做了进一步细化。

　　1.商品房预售的条件

　　《城市房地产管理法》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等规范性文件规定，商品房预售应当符合以下条件：

　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用产权书;

　　(2)持有建设工程规划许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　商品房预售许可的最低规模不等小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　2.商品房预售许可

　　目前我国实行商品房预售许可制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》，方能预售商品房。房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售或者发布广告。未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预付款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的营业执照和资质证书;(3)土地使用产权、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

　　房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

　　房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　3.商品房预售合同登记备案

　　房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　4.预售商品房的权属登记

　　商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。