二、房地产开发项目的规划设计管理

　　房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。

　　城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。

　　(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系

　　1.城市规划的概念

　　城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。

　　城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　(1)控制性详细规划的主要内容

　　控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有：

　　1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型;

　　2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;

　　3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等;

　　4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求;

　　5)确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高;

　　6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。

　　(2)修建性详细规划的主要内容

　　修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有：

　　1)建设条件分析及综合技术论证;

　　2)总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计;

　　3)道路、绿化、工程管线规划设计;

　　4)竖向规划设计;

　　5)工程量估算和投资效益分析。

　　2.城市规划与房地产开发项目的关系

　　房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。

　　(二)房地产开发项目的规划设计审定

　　。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

　　1.建设项目选址意见书

　　(1)项目选址的土地权属情况;

　　(2)对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等;

　　(3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。

　　2.建设用地规划许可证

　　(1)市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见;

　　(2)规划部门审定的设计方案。

　　3.建设工程规划许可证

　　建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续