第五节　物业管理企业资质管理制度

　　一、物业管理企业的性质和地位(了解)

　　二、物业管理企业资质管理的必要性

　　第一，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准人关。

　　第二，针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。

　　第三，针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。

　　三、物业管理企业的资质等级

　　(一)取得资质等级的条件

　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企业的条件如下：

　　1.一级资质

　　(1)注册资本人民币500万元以上;

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　①多层住宅200万m2;

　　②高层住宅100万m2;

　　◎独立式住宅(别墅)15万m2;

　　④办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　2.二级资质

　　(1)注册资本人民币300万元以上;

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　①多层住宅100万m2;

　　②高层住宅50万m2;

　　③独立式住宅(别墅)8万m2;

　　④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　3.三级资质

　　(1)注册资本人民币50万元以上;

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　(4)有委托的物业管理项目;

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　(二)资质证书的颁发和管理

　　一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。

　　(三)资质等级与项目承接

　　物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：

　　(1)一级资质可以承接各种物业管理项目。

　　(2)二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　(3)三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　四、物业管理企业资质等级的管理程序(了解)

　　1.新设立物业管理企业的资质申请

　　新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

　　(1)营业执照;

　　(2)企业章程;

　　(3)验资证明;

　　(4)企业法定代表人的身份证明;

　　(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

　　新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

　　2.物业管理企业资质等级的核定

　　申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：

　　(1)企业资质等级申报表;

　　(2)营业执照;

　　(3)企业资质证书正、副本;

　　(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;

　　(5)物业服务合同复印件;

　　(6)物业管理业绩材料。

　　资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

　　3.不得批准资质的违规行为

　　(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

　　(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

　　(3)挪用专项维修资金的;

　　(4)擅自改变物业管理用房用途的;

　　(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的;

　　(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;

　　(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;

　　(11)超越资质等级承接物业管理业务的;

　　(12)出租、出借、转让资质证书的;

　　(13)发生重大责任事故的。

　　4.物业管理企业资质等级的变更、注销与撤销

　　(1)物业管理企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

　　(2)物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

　　(3)物业管理企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

　　(4)有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

　　①审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的;

　　②超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的;

　　③违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的;

　　④对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的;

　　⑤依法可以撤销审批的其他情形。

　　五、物业管理企业违规行为的行政处罚(了解)

　　1.物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　2.物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。(废止)

　　3.物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　4.物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。