第三节　物业服务合同

　　按照《合同法》的规定，物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。

　　根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同;一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。《条例》对这两种合同有明确规定，将业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同称为物业服务合同，将建设单位与物业管理企业所签订的合同，称为前期物业服务合同。

　　一、物业服务合同

　　物业服务合同应当具备以下主要内容：

　　1.物业管理事项

　　2.物业服务质量

　　3.物业服务费用

　　4.双方的权利义务

　　5.专项维修资金的管理与使用

　　6.物业管理用房

　　7.合同期限

　　8.违约责任

　　物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等等。

　　关于物业管理资料的移交问题，《条例》对此作出明确规定：

　　一是物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;

　　二是物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;

　　三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

　　二、前期物业服务合同

　　(一)前期物业服务合同的特征

　　(1)前期物业服务合同具有过渡性。

　　(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。

　　(3)前期物业服务合同是要式合同。

　　(二)前期物业服务合同的时效

　　《条例》关于前期物业服务合同的规定，可以从以下两方面解释：

　　一方面，前期物业服务合同可以约定期限。

　　另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。

　　(三)前期物业服务合同的主要内容

　　1.合同当事人与物业的基本情况

　　(1)合同当事人情况

　　(2)物业的基本情况

　　2.物业服务内容与质量

　　3.物业服务收费方式

　　4.物业经营管理活动的内容

　　5.物业的承接查验

　　6.物业的使用与维护

　　7.专项维修资金

　　8.违约责任

　　9.其他事项

　　三、物业管理企业的义务

　　(一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务

　　1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现

　　主要包括：(1)侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境;(2)违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患;(3)安装设备设施，侵犯相关业主正当权益;(4)违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活;(5)经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害;(6)使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患;(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患;(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益;(10)其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。

　　2.维护物业管理区域秩序的主要方式

　　为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务：

　　(1)履行告知义务。

　　(2)履行制止义务。

　　(3)履行报告义务

　　3.业主违反物业管理秩序的法律责任

　　《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任，作出以下明确规定：(1)不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失;(2)损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。

　　《住宅室内装饰装修管理办法》规定：(1)因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿;(2)装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿;(3)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(二)物业管理区域的安全防范协助义务

　　1.物业管理企业在安全事故中的义务

　　(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。

　　(2)及时向有关行政管理部门报告事故。

　　(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。

　　2.物业保安人员的职责

　　《条例》第四十七条第二款规定：“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。

　　四、物业管理企业的责任

　　《条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。

　　物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。