第四节　《物业管理条例》

　　2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

　　一、《条例》的立法过程(了解)

　　1999年4月，建设部成立《条例》起草小组。

　　2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法。

　　2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。

　　二、《条例》的指导思想和立法原则

　　《条例》在坚持民法基本原则和《立法法》规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：

　　(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则(业主投票权与建筑面积相结合原则)

　　(二)维护全体业主合法权益的原则(公益优先)

　　在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

　　(三)现实性与前瞻性有机结合的原则

　　(四)从实际出发，实事求是的原则

　　有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

　　三、《条例》创设的法律制度

　　(一)尊重和维护业主的财产权利

　　(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

　　共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。

　　业主大会制度和业主公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。　　 (三)《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

　　(四)妥善处理政府和市场的关系

　　对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

　　四、《条例》主要内容简介

　　(一)第一章　总则

　　本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

　　(二)第二章　业主及业主大会(共同事务、共同利益、共同意志、共同决定)

　　本章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

　　(三)第三章　前期物业管理

　　本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、业主临时规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

　　(四)第四章　物业管理服务

　　本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

　　(五)第五章　物业的使用与维护

　　本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

　　(六)第六章　法律责任

　　法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。

　　法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。这一概念包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织;既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

　　法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

　　第一，它是与违法行为相联系的。

　　第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。

　　第三，它具有国家强制性。

　　第四，它是由国家授权的机关依法实施的。

　　《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

　　(1)行政责任、民事责任并存。

　　(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

　　(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。

　　(七)第七章　附则

　　第七十条是关于《条例》生效日期的规定，明确《条例》自2003年9月1日起实施。

　　五、《条例》确立的基本法律关系

　　(一)业主相互之间的关系

　　《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。

　　(二)物业管理企业和业主之间的关系

　　业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。

　　(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

　　业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。

　　(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系

　　《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

　　业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。

　　(六)物业管理各方主体与政府之间的关系

　　政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。