第一章　物业管理概述

　　第二节　我国物业管理的产生与发展

　　一、物业管理的起源与发展

　　物业管理起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅•希尔的女士为实施物业管理第一人，随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。

　　二、城镇住房及住房制度改革

　　(一)我国城镇住房的发展情况

　　1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。一方面，大量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有，另一方面，政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系。

　　建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。

　　(二)改革开放前的城镇住房制度

　　我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：

　　一是住房投资由国家和国有企业统包;二是住房分配采取实物分配;三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

　　其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。

　　(三)住房商品化制度

　　1.建立并扶持商品房市场

　　1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。

　　2.城镇住房制度改革

　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。

　　三、我国物业管理的产生

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。

　　四、我国物业管理的发展

　　1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

　　建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

　　1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。

　　1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议。

　　1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。

　　2000年，中国物业管理协会成立。

　　2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。

　　五、物业管理在社会经济中的地位与作用

　　(一)实施物业管理有利于促进经济增长

　　居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出;二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出;三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。

　　(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量

　　(三)实施物业管理有利于增加就业

　　(四)实施物业管理有利于维护社区稳定

　　从多年的实践看，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。

　　(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展

　　物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。