物业服务收费管理

　　(一)物业服务收费的明码标价

　　物业服务企业向业主提供物业服务合同约定的物业服务及物业服务合同约定以外的服务，应当按照《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价。物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。物业服务企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

　　物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照规定实行明码标价。物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。物业服务企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。物业服务企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理，政府价格主管部门对物业服务企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。对物业服务企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

　　(二)物业服务费的交纳和督促

　　1.非业主使用人的交费责任

　　业主是物业的所有权人，交纳物业服务费用是业主最基本的义务。在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然应当向物业服务企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者出借给他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用。实际上，这种情况下，物业使用人是代业主履行物业服务合同的义务。鉴于物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。同时，考虑到业主毕竟是交纳物业服务费用的第一责任人，业主的身份相对固定，而物业使用人并不是物业服务合同的当事人，而且相对容易变化，为了保障全体业主和物业服务企业的合法权益，《条例》进一步规定，即使存在由物业使用人交费的约定，业主仍然负连带交纳责任。所谓连带交纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，业主仍负交纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

　　2.建设单位的交费责任

　　作为商品房出售的新建物业，物业管理区域内房屋的出售和交付需要一个过程。在销售物业之前，建设单位是唯一的业主。如果建设单位聘请了物业服务企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。在物业全部出售并交付给业主之前，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业交纳物业服务费用;已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主交纳。由于已竣工没有售出物业的产权仍然属于建设单位，作为产权人当然有义务交纳服务费用;对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到相应的物业服务，所以也应由建设单位交纳物业服务费用。因此，《条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”