17某住宅小区在业主委员会成立后，选聘甲物业公司对其进行管理，并与甲物业公司签订了为期2年的物业服务合同。1年后，小区业主认为甲物亚公司处理问题不及时，不能满足他们的利益。于是，小区业主自行组织选举产生业主代表，业主代表选择了乙物业公司，提前解除了与甲物业公司的服务合同，强迫甲物业公司撤离小区。

　　问题

　　1.甲物业公司与业主委员会签订的合同属于什么性质的合同?

　　2.小区业主的行为是否正确?说明理由。

　　3.业主委员会的职责有哪些?

　　4.假如经业主大会2/3以上投票权业主投票决定，业主大会可否解除与A物业公司的物业服务合同? 本题共26分

　　参考答案:

　　1.甲物业公司与业主委员会签订的合同属于一般经济合同。对于一般经济合同，合同双方不能擅自解除，否则应承担违约责任。

　　2.小区业主的行为不正确。

　　理由：业主委员会与甲物业公司签订的合同合法有效，应继续履行，并由业主委员会及全体业主承担违约责任。在合同尚未到期的情况下，业主委员会应继续承担并履行所签合同的约定。业主代表无权解除与甲物业公司的物业服务合同。

　　3.《物业管理条例》规定，业主委员会的主要职责有：

　　(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

　　(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

　　(4)监督管理规约的实施。

　　(5)业主大会赋予的其他职责。

　　4.与甲物业公司签订的合同为一般经济合同，双方非法定或合同约定原因不得随意解除。虽经业主大会2/3以上投票权业主投票决定，但若甲物业公司没有违反解除合同的约定， 也没有出现可以解除合同的行为，则业主大会不得单方面解除与甲物业公司所签订的物业服 务合同。

　　18某物业项目建筑面积30万㎡，可收物业服务费用面积27万㎡，每年计划成本375万元，现在进行招投标。有一物业公司管理项目多层住宅20万㎡，高层住宅20万㎡，别墅4万㎡，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：

　　(1)人工费：

　　①人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用：包括公司分管项目副总经理的工资、项目经理的工资和社会保险;

　　②补充养老金;

　　③项目人员年终绩效奖励。

　　(2)工程保修费。

　　(3)公共区域清洁卫生材料费。

　　(4)装修工程垃圾清运费。

　　(5)对社会的爱心捐赠。

　　(6)用于项目的固定资产折旧。

　　(7)项目履约保证金。

　　(8)共用设施设备及公众责任保险金。

　　(9)公共区域维修保养费。

　　(10)公共秩序维护费。

　　问题

　　1.根据该投标物业公司管理物业面积可知该物业公司管理资质等级为哪类?

　　2.案例中的资质等级证书应由谁颁发?

　　3.说明该物业公司的注册资本范围和物业管理专业人员的分配。

　　4.以上费用哪些不能计人物业服务成本? 本题共26分

　　参考答案:

　　1. 根据该投标物业公司管理物业面积可知该物业公司资质等级为二级。二级资质物业服务企业中关于面积的规定为：“管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡;②高层住宅5万㎡;③独立式住宅(别墅)8万㎡;④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案例中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：

　　多层住宅：20/100=20%;

　　高层住宅：20/50=40%;

　　别墅：4/8=50%;

　　20%+40%+50%=ll0%>100%，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级。

　　2.二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门或直辖市人民政府房地产主管部门负责颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

　　3.该物业公司的注册资本应为人民币300万元以上;物业管理专业人员以及工程、管理、 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　4.不能计人物业服务成本的费用有：公司分管项目副总经理的工资、补充养老金、项目人 员年终绩效奖励、工程保修费、项目履约保证金、装修工程垃圾清运费、对社会的爱心捐赠。