三、案例分析题(共3题，共80分)

　　162010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向B物业公司支付物业管理费。2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。施先生认为，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。B物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为B物业公司推卸责任，于是将B物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。

　　问题

　　1.业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?

　　2.B物业公司是否应进行赔偿?

　　3.你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么?

　　4.物业服务企业公共安全防范管理服务的内容有哪些?

　　5.结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统? 本题共26分

　　解析:

　　1.业主在小区内遇害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。 物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司 已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。

　　2.按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如B物业公司有违反合同约定的违约责任，则B物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。

　　3.原告施先生购买了该小区的别墅并人住，同时向B物业公司交纳物业管理费，其与B物业公司形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。B物业 公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该物业公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。案发当天，B物业公司按合同约定不问断地对小区进行巡逻，登记外来进入车辆，B物业公司已履行了服务合同中约定的义务，因此，B物业公司依法不需承担责任。

　　4.物业服务企业公共安全防范管理服务的内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和 管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

　　5.物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、 门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、燃气自动报警系统和巡更系统等。为确保安防系统功能的正常发挥，安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，如利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。

　　17一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。

　　问题

　　1.假如你是该业主，面对这种情况应如何处理?

　　2.小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有哪些?

　　3.假如该业主与受损车主在协商中发生打斗致人受伤事件，物业公司应如何处理? 本题共26分

　　解析:

　　1.面对这种情况可做如下处理：

　　(1)保护现场，并立即通知受损车主到场。

　　(2)如有必要，可对现场拍照，保留相关记录。

　　(3)与受损车主协商解决，若无法达成一致意见，可通知交警部门到现场进行处理。

　　(4)撤离现场，疏导其他车辆出入。

　　2.小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有：

　　(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。

　　(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。

　　(3)如有需要，应对现场进行拍照保留相关记录。

　　(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。

　　(5)应协助有关部门尽快予以处理。

　　(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标志、减速坡、隔离墩等的设置。

　　3.物业公司应采取的措施有：

　　(1)物业公司或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。

　　(2)如证实发生刑事案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达。

　　(3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。

　　(4)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。