选择题参考答案：

　　1、A 　　2、CD 　　3、B 　　4、C　　5、D

　　6、B 7、B　　 8、A　　 9、BD　 10、AD

　　案例三

　　11、业主大会能否提前解聘甲公司?应该怎么做?(8分)

　　答：可以，按照《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同期限未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，这就说明业主大会可以提前解聘甲公司。具体的做法是：业主大会就是否解聘甲公司进行表决。在解聘决定获得了建筑面积占二分之一并且人数也占二分之一以上的业主 通过后，业主大会开始选聘新的物业服务企业，然后由业主委员会同新的企业签订物业服务合同。自该物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，甲公司被解聘。

　　12、业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议?为什么?(6分)

　　答：不能。解聘物业服务企业是业主大会的职责，而非业主委员会的职责范围。

　　13、根据2012年10月业主大会表决结果,能否做出选聘乙公司的决议?为什么?(列计算过程)(16分)

　　答：选聘乙公司，需要建筑面积占二分之一，且人数占二分之一的业主同意。

　　1)人数：总业主人数=2000-10-10+1+1=1982

　　同意的业主人数：482+501=983=49.60%<1/2，不满足法律规定。

　　2)面积：总面积为200 0000平方米

　　同意的业主人数所的总面积：

　　同意选聘乙公司的482位大户型业主中，480个业主各有一套，建设单位和张某各有10套，于是他们的总建筑面积为： (480户+10户+10户)*120平方米/户=60 000平方米

　　小户型业主的总建筑面积为：501*80=40080平方米

　　(60000+40080)/200000=50.04%>1/2满足法律要求因此，表决结果没有同时满足业主人数占1/2的要求，所以业主大会不能做出选聘乙公司的决议。

　　(注：在得出人数不符合法律规定之后，就可以直接得出不能做出选聘乙的决议。也就是说，接下来实际上可以不再计算面积是否符合。不过如果你计算了，不会扣分，反而会给改卷老师有个好印象)。

　　14、根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么?(6分)

　　答：业主委员会的下一步工作：1)公示表决结果，告知业主选聘乙的决定并没有通过;2)将此次 业主大会的表决过程和结果记入工作档案;3)了解业主意见，如果业主依然想更换甲公司，应该重新组织召开业主大会，对是否选聘其他候选的物业公司进行表决。

　　案例四

　　15、B公司拒绝退出的理由是否成立?为什么?(4分)

　　答：不成立。1)按照《物业管理条例》，前期物业服务合同未满，物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。所以，原合同未到期并不构成拒绝退出的理由;2)对于欠费的业主，物业服务企业可以让业主委员会督促缴纳。

　　16、本案例物业移交主体有哪些?正确的程序是什么?(5分)

　　答：移交的主体分别是B公司，该小区的业主委员会和C公司。正确的程序是：先由B公司和业主委员会对物业进行查验，查验后移交给业主委员会;再由业主委员会同C公司进行承接查验，查验后将该物业移交给C公司。

　　17、如果C公司进场过程中遇到B公司不配合，你是C公司的项目经理，你怎样做?(6分)

　　答：1)先同业主委员会进行充分的沟通，获得业主委员会的全力支持;2)和业主委员会一起，B公司详细地解释B公司应该退出、应该配合入场的理由，做好疏导和沟通工作;3)如果B公司依然执意不配合，及时和业主委员会一起上报政府有关主管部门和居委会，获取他们的帮助;4) 必要时，可以报告公安机关和其他相关部门。

　　18、B公司应如何收回部分业主拖欠的物业费?(4分)

　　答：1)请业主委员会交纳;2)向法院提起诉讼;3)如果物业服务合同中有仲裁协议，或者和业主达成了仲裁一些，可以向仲裁申请仲裁;4)也可以采取协商、调解等方式。

　　案例五

　　19、上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入?总额是多少?(8分)

　　答：项目部所开展的多种经营收入是第五项“代理业主房屋租赁收入67500元”和第七项“代收代发快递获得服务费收入38000元”，总额为105500元。

　　20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业?总额是多少?(6分)

　　答：属于物业服务企业的收入分别是：

　　第一项：物业服务费收入5 000 000元

　　第三项：为业主进行入户维修收入66800元

　　第五项：代理业主房屋租赁收入67500元

　　第七项：代收代发快递获得服务费收入38000元

　　总额为：5 172 300元

　　21、上述收入中，哪些收益应属于业主?总额不高于多少?(5分)

　　答：属于业主的收入为：

　　第二项：电梯轿厢中设立广告收入50 000元

　　第四项：公共场地租赁收入120 000元

　　第六项：设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元

　　总额不高于：178600元。

　　(注：之所以说不高于，因为这些收入中，可能需要给服务服务企业一定的佣金)

　　22、属于业主的收入应如何使用?(6分)

　　答：属于业主的三项收入，都是源于物业的共用部位(公共场地)或者共用设备(电梯)，所以，这些 收入应该优先补充专项维修资金。除此之外，也可以由业主大会讨论决定其具体用途。