物业管理师考试《物业管理实务》备考复习知识点（11）

　　物业管理企业的成本费用和税费

　　(一)物业管理企业营业成本的内容

　　物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

　　(1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费等。

　　(2)直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

　　(3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　(二)物业管理企业成本费用的管理

　　实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

　　物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计人营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。

　　物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。

　　物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3%～0.5%计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金;收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用;收回已核销的坏账，冲减管理费用。

　　(三)物业管理企业其他业务支出的内容及管理

　　物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

　　(四)物业管理企业税费的管理

　　物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。

　　物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。