 考点五 房屋及设备设施维修养护计划的制订

　　制订房屋及设备设施维修养护计划的基本方法：

　　(一)维修养护的方式与类别

　　1.维修方式

　　(1)预防性维修

　　按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设备设施，更应该实行预防性维修。

　　预防性维修有以下几种方式：

　　计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修。

　　(2)事后维修

　　事后维修是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大寿命，单位维修经济性好。

　　(3)紧急抢修

　　紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。

　　【题例】

　　对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调：(C·2006/16)。

　　A.事后维修 B.紧急抢修 C.预防性维修 D.大修

　　2.修理类别

　　1)大修

　　设备设施大修是工作量最大的一种计划修理。

　　它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。

　　(2)中修

　　中修的工作量介于大修和小修之间。

　　在实际工作中大修和中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。

　　(3)小修

　　设备设施的小修是维修工作量最小的一种计划修理。

　　对于实行状态(监测)维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能。

　　3.修理周期和修理周期结构

　　(1)修理周期是指两次相邻大修理之间的间隔时间。

　　(2)修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间(单位：月)。

　　(3)修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。

　　(二)维修养护计划的种类

　　1.按时间进度编制的计划

　　(1)年度维修保养计划

　　包括大修、项修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。

　　(2)季度维修保养计划

　　包括按年度计划分解的大修、项修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目。

　　(3)月维修保养计划

　　包括按年度和季度计划分解的本月各项目;根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的项目。

　　2.按修理类别编制的计划

　　通常按房屋及设备设施的种类进行划分，如：房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。

　　(三)维修养护计划的编制依据 主要考虑以下因素：

　　1.房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期;

　　2.房屋及设备设施的使用要求和管理目标;

　　3.安全与环境保护的要求;

　　4.房屋及设备设施的技术状态。

　　(四)维修养护计划的编制流程

　　房屋及设备设施维修养护计划的制订过程包括：明确目标、收集材料、计划草案编写、计划草案论证、计划确定、执行计划。