第四章 早期介入与前期管理

　　考点精讲

　　 考点一 物业管理早期介入

　　(一)早期介入的必要性

　　在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行;在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。

　　(二)早期介入的作用

　　早期介入能够优化设计，有助于提高工程质量，有利于了解物业情况，能够为前期物业管理作充分准备，有助于提高建设单位的开发效益。

　　(三)早期介入的内容

　　早期介入在可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段，早期介入的内容是各不相同的。

　　1.可行性研究阶段

　　(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

　　(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

　　(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

　　(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

　　(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。

　　2.规划设计阶段

　　(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

　　(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

　　(3)提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见;

　　(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

　　3.建设阶段

　　(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;

　　(2)配合设备安装，确保安装质量;

　　(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

　　(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。

　　4.销售阶段

　　(1)完成物业管理方案及实施进度表;

　　(2)拟定物业管理的公共管理制度;

　　(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;

　　(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

　　(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

　　(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

　　5.竣工验收阶段

　　竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。主要内容有：

　　各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

　　物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。

　　【题例】

　　物业服务企业参与()，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。(A)

　　A.竣工验收 B.公共设施设备验收 C.前期物业管理 D.日常物业管理

　　 考点二 物业管理项目前期运作内容

　　(一)管理资源的完善与优化

　　在物业管理实践中，往往是业主入住之前虽然已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：

　　1.管理用房到位

　　建设单位按规定将管理用房移交给物业管理项目机构。物业服务企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。

　　2.物资配备到位

　　一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。

　　3.物业管理人员到位 主要包括：

　　(1)补充人员;

　　(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;

　　(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;

　　(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。

　　(二)管理制度和服务规范的完善

　　在前期管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。

　　(三)确定物业管理单项服务的分包

　　对具体物业管理项目进行管理时，物业服务企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。