 考点三 物业服务合同

　　(一)物业服务合同概念

　　物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

　　【题例】

　　物业服务合同由()与业主大会选聘的物业服务企业签订。(C·2006/7)

　　A.各业主分别 B.业主大会

　　C.业主委员会代表业主 D.物业建设单位

　　(二)物业服务合同的特点

　　1.一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。

　　2.物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

　　3.在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。

　　4.物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。

　　(三)物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

　　1.订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业。物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。

　　2.合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

　　【题例】

　　前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有：(ABE·2006/34)

　　A.签订合同的主体不同

　　B.合同终止条件不同

　　C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

　　D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同

　　(四)物业服务合同的签订

　　1.物业服务合同的成立

　　物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

　　2.物业服务合同的生效

　　物业服务合同通常在成立时即生效。

　　3.签订物业服务合同应注意的事项

　　(1)明确业主委员会的权利义务;

　　(2)明确物业服务企业的权利和义务;

　　(3)对违约责任的约定;

　　(4)对免责条款的约定;

　　(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;

　　(6)合同的签订既要实事求是，又要留有余地;

　　(7)明确违约责任的界定及争议的解决方式。

　　一般情况下，合同发生争议应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款要求仲裁庭仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

　　(五)物业服务合同的终止 物业服务合同终止的原因包括：

　　1.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的;

　　2.物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的;

　　3.因不可抗力致使物业服务合同无法履行的;

　　4.物业服务企业如果被宣告破产，业主大会可以终止合同的履行，按照国家规定进行破产清算的;

　　5.法律、法规规定的其他情形。