 考点三 物业管理招标投标的策划与实施

　　物业管理招标投标的策划与实施应做好以下主要工作：

　　(一)获取招标信息

　　根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：

　　1.从公共媒介上采集公开招标信息。

　　2.来自招标方的邀请。

　　(二)项目评估与风险防范

　　在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

　　(三)登记并取得招标文件

　　物业服务企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。

　　(四)准备投标文件

　　投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性的要求和条件作出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

　　(五)送交投标文件

　　全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求封装，并按时送达招标单位。

　　(六)接受招标方的资格审查

　　投标人应按招标文件规定的要求准备相应资料，接受招标方的资格审查。

　　(七)参加开标、现场答辩和评标

　　投标人在接到开标通知后，在规定的时间到达开标地点参加开标会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。

　　(八)签约并执行合同

　　投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业管理服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关问题。

　　投标结束，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。

　　 考点四 物业管理招标的类型

　　1.根据物业的不同类型，物业管理招标可以分为住宅项目和非住宅项目招标两大类，其中非住宅类项目又可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施(如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街)招标等。

　　2.根据物业管理项目服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为整体物业管理项目招标、单项服务项目招标和分阶段项目招标等。

　　3.根据物业管理招标的主体，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等。

　　4.根据物业管理服务的方式可以分为全权管理项目招标和顾问项目招标等。

　　 考点五 招标的方式

　　物业管理招标的方式包括公开招标和邀请招标。

　　公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

　　【题例】

　　公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请()的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。(D)

　　A.确定 B. 3～5家 C.符合要求 D.不确定

　　邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

　　 考点六 招标的内容

　　(一)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容

　　早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段;前期物业管理阶段是入住到业主大会聘请物业服务企业承担日常管理前的阶段。此阶段物业管理招标的主要内容有：

　　1.对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;

　　2.对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;

　　3.对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督;

　　4.提出投标物业的其他管理建议;

　　5.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见;

　　6.设计物业管理模式，制订员工培训计划;

　　7.对经营性物业进行经营策划，制定租赁策略方案和宣传推广方案;

　　8.建立服务系统和服务网络，制定物业管理方案;

　　9.办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

　　(二)常规物业管理招标内容

　　常规物业管理阶段物业管理招标的主要内容有：

　　1.项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等;2.房屋及共用设备设施的管理;

　　3.环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;

　　4.客户管理、客户服务和便民措施;

　　5.精神文明建设;

　　6.物业的租赁经营;

　　7.财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

　　(三)物业管理招标中管理方式的确定

　　物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。

　　1.全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业服务企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业服务企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务质量和效果进行综合测评。

　　2.顾问服务型管理方式，是指由物业服务企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人(或原有的管理方)自行负责。顾问服务型管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。

　　3.合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属的物业服务企业的项目。