第五章　物业的承接查验

　　物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。

　　第一节　新建物业承接查验

　　在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。物业的承接、查验工作流程如图5-1所示。

　　一、准备工作

　　(一)人员准备

　　物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

　　(二)计划准备

　　物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。

　　(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排;

　　(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料;

　　(3)派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

　　(三)资料准备

　　在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

　　(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等;

　　(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。

　　(四)设备、工具准备

　　在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

　　二、物业查验的主要内容与方式

　　(一)物业查验的主要内容

　　1.物业资料

　　在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：

　　(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(4)物业管理所必需的其他资料。

　　2.物业共用部位

　　按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：

　　(1)主体结构及外墙、屋面;

　　(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;

　　(3)公共卫生间、阳台;

　　(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

　　3.共用设施设备

　　物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。

　　4.园林绿化工程

　　园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。

　　5.其他公共配套设施

　　物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

　　(二)物业查验的方式

　　承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。

　　查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物业。

　　物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

　　1.观感查验

　　观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

　　2.使用查验

　　使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

　　3.检测查验

　　检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

　　4.试验查验

　　试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。

　　三、承接查验所发现问题的处理

　　发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善;气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示。

　　(一)收集整理存在问题

　　(1)收集所有的《物业查验记录表》;

　　(2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表;

　　(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

　　(二)处理方法

　　工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。

　　从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

　　(三)跟踪验证

　　为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。

　　物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。