第四节 业主公约和其他物业管理合同

　　一、业主公约

　　(一)业主公约的概念

　　业主公约是指由业主大会制订、全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。

　　(二)业主公约的制订与宣传

　　物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。在此阶段，物业管理企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制订业主临时公约。

　　物业销售阶段，物业管理企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明。同时，要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　物业入住阶段，物业管理企业可通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传业主临时公约，力求家喻户晓。

　　首次业主大会召开，业主公约正式订立，物业管理企业应进一步加大宣传力度，充分利用业主公约的自我约束机制规范业主和物业使用人的行为，自觉维护公共利益，营造和谐氛围。

　　二、其他物业管理合同

　　其他物业管理合同包括：土地使用合同、工程建设合同、售房合同、装饰装修管理服务协议、清洁承包合同、垃圾清运合同、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同等。按照这些合同的作用以及合同主体的不同，大致分为以下几种类型：(1)物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及物业管理的条款;(2)物业管理企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，如装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议(主要用于对相关单位在物业管理区域内施工的管理)、特约服务协议等;(3)物业管理企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同，如清洁承包委托合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维修委托合同等;(4)其他与物业管理活动相关的合同，如供水供电有偿委托合同、物业经营协议等。

　　上述合同应分别不同情况加强管理，涉及物业管理服务运作的要严格按照合同约定的条款内容执行，不涉及物业管理服务的合同，也应分类归档妥善保管。

　　复习思考题

　　1.简述合同要约和合同承诺的构成要件。

　　2.简述合同要约和合同承诺的法律意义。

　　3.简述有效合同应当具备的必要条件。

　　4.简述签订物业服务合同应注意的事项。

　　5.前期物业服务合同应注意的事项。

　　6.试述物业服务合同有哪些特点?

　　7.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?