第二节 物业管理企业的成立

　　根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

　　一、物业管理企业的工商注册登记

　　根据《公司法。规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可额开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。

　　(一)企业名称的预先审核

　　物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。

　　(二)公司地址

　　物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。

　　(三)注册资本

　　《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合资质等级注册资本的规定要求。

　　(四)股东人数和法定代表人

　　在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。

　　(五)公司人员

　　物业管理企业人数和从业资格应该符合相关法规要求。

　　(六)公司章程

　　物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：

　　(1)总则，包括公司名称和地址等;

　　(2)企业的经营范围;

　　(3)公司的注册资本;

　　(4)股东的姓名或名称;

　　(5)股东的权利和义务;

　　(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;

　　(7)公司的法定代表;

　　(8)公司解散事由和清算方法;

　　(9)职工录用方式、待遇、管理方法;

　　(10)企业的各种规章制度。

　　物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照，公司即告成立。

　　二、物业管理企业的资质审批及管理

　　(一)物业管理企业的资质条件

　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下：

　　1. 一级资质：

　　(1)注册资本人民币500万元以上;

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　1)多层住宅200万平方米;

　　2)高层住宅100万平方米;

　　3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

　　4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　2.二级资质

　　(1)注册资本人民币300万元以上;

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　1)多层住宅100万平方米;

　　2)高层住宅50万平方米;

　　3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

　　4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　3.三级资质

　　(1)注册资本人民币50万元以上;

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

　　(4)有委托的物业管理项目;

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　(二)在申报资质时需提供的资料

　　新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

　　(1)营业执照;

　　(2)企业章程;

　　(3)验资证明;

　　(4)企业法定代表人的身份证明;

　　(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

　　(三)物业管理企业的资质管理

　　资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。