第三节　物业管理合同

　　物业管理合同

　　在物业管理活动中，合同占有举足轻重的地位。合同大量存在于物业管理的各个环节，物业管理的各种行为都与合同有关。物业管理服务合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之问就权利义务所达成的具有法律效力的协议或契约，包括售房合同、管理规约、早期介入合同、前期物业服务合同、物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议、物业经营协议、供水供电有偿委托合同、专项管理项目及设备分包协议等。签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展的基石。

　　涉及物业项目管理权的获得的物业管理合同主要有两种：一种是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;另一种是业主、业主大会(或业主大会授权的业主委员会)与物业服务企业签订的物业服务合同。

　　前期物业服务合同

　　(一)前期物业服务合同的概念

　　前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主。

　　在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并形成业主大会选聘物业服务企业的决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必须的，所以，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地将前期物业管理的权利义务与责任赋予了建设单位及建设单位选聘的物业服务企业。

　　(二)前期物业服务合同的主要内容

　　前期物业服务合同的内容就是通过合同条款所反映的建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分。

　　1.合同的当事人

　　前期物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业，其中建设单位以及物业服务企业一般都是法人组织。

　　2.物业基本情况

　　包括：物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等。

　　3.服务内容与质量

　　服务内容主要包括物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地环境管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范的协助管理;物业装饰装修管理服务;物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。

　　前期物业管理服务约定应达到的质量标准。

　　4.服务费用

　　主要内容包括物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制);物业服务费用开支项目;物业服务费用的缴纳;酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。

　　5.物业的经营与管理

　　主要内容包括停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法;物业其他共用部位共用设施设备经营管理。

　　6.承接查验和使用维护

　　主要内容包括承接查验和使用维护中双方责任义务的约定。