第三章  物业管理合同

　　第一节 合同的概念

　　合同是双方或多方当事人之间的协议，当受要约人以订立合同的意图接受要约人时合同即成立，合同的订立必须经过要约和承诺两个阶段。

　　一、合同的要约

　　要约(offer)，在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。发出要约的一方称为要约人(offeror)，接受要约的一方为受要约人或承诺人(offeree、acceptor)。简单来说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。合同的签订往往要经过要约、反要约的数个回合的谈判。合同成立以最后的要约与承诺生效为准。

　　合同要约的构成要件：

　　1、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体明确。3、要约必须传达到受要约人才能生效。

　　要约一旦作出，要约人需承担法律责任。要约是订立合同的提议，应标明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。

　　二、合同要约与邀请要约

　　要约不同于邀请要约。邀请要约(invitation to treat)是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。

　　招标是邀请要约，投标是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。

　　要约的法律意义：

　　要约的法律意义在于要约的法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效，对要约人具有约束力，不得随意撤销。

　　《中华人民共和国合同法》第17、18条规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者同时到达;第19条规定，有下列两种情形之一的，要约不得撤销，否则要约人应承担相应的法律责任：一、要约人确定承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销，二、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

　　三、合同的承诺

　　承诺(acceptance)，在商品交易中又称为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。

　　合同承诺的构成要件：

　　1、承诺必须由受要约人或其代理人作出。2、承诺必须在要约的有效时间内作出。3、承诺必须与要约的内容一致。4、承诺必须传达给要约人。

　　合同承诺的法律意义：

　　承诺也是一种法律行为，受要约人一经作出承诺，该合同即告成立，要约人与受要约人之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束。当然承诺也可以依法撤回，合同法第27条规定，撤回承诺的通知应当在承诺到达前或同时到达要约人。

　　四、合同的要件

　　1、当事人的缔约能力。2、当事人的真实意思表示。3、合同的内容合法。4、合同的形式合法。

　　订立的合同如果不符合上述四个合同要件之一，就不具备合同生效的基本条件。

　　五、口头合同、书面合同、事实合同

　　1、口头合同：是当事人以对话方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。除了当事人面对面协商达成的口头协议之外，当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的表示一般也被认为属于口头合同。优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难以查据。

　　2、书面合同：当事人采用文字、图形及表格等方式将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同的形式。

　　合同采用书面形式，可以强化双方当事人的责任心，敦促双方严肃认真全面履行合同义务，而且在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。

　　3、事实合同：合同法第12条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其他形式主要指行为合同形式，也就是通称所说的事实合同。是指合当事人双方未采用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。

　　六、合同签订应遵循的基本原则

　　1、主体平等。2、合同自由。3、权利义务公平对等。4、诚实信用。5、守法和维护社会公益。