收益性物业的租金管理

　　(一)物业租金的概念

　　物业租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿。其表现形式是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐步实现的价值的货币表现。

　　(二)房屋租金的类型和构成

　　房屋租金基本上可以分为成本租金、商品租金、基础租金和市场租金四种类型。

　　1、成本租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成。

　　(1)折旧费。折旧费又称价值补偿费，它是按房屋耐用年限计算的，以此逐渐收回建造房屋的投资。房屋在长期使用过程中，由于自然和人为的损耗以及技术落后所造成的价值逐渐减少，这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。即房屋承租人对房屋出租人的房屋所受到的损耗给予价值补偿，这部分房屋价值补偿的累积，是维持房屋简单再生产的一个重要条件。

　　(2)维修费。维修费是指为了保证房屋的正常使用和使用年限所必需的维修和养护费。这部分费用是房管部门与物业管理企业追加的投资，属于生产性的流通费用。它增加了房屋的使用价值，是房租必要的组成部分。

　　(3)管理费。管理费是指房屋的经营管理者为出租房屋提供必要的管理与服务所收取的费用。

　　(4)利息。利息是指房管部门和物业管理企业为从事房屋租赁业务向银行贷款应支付的费用。

　　(5)税金。税金是指房屋经营管理单位作为独立核算的单位所要向国家财政部门上缴的收入的一部分。成本租金是在实际租赁过程中，剔除了赢利因素或只有微利的保本租金。

　　2、商品租金。商品租金也称为理论租金，是由成本租金的基础上加保险费、地租和利润等八项因素构成。

　　(1)保险费。保险费是指房屋所有人为了保证自己的房产免受意外损失而向保险公司支付的保险金。

　　(2)地租。地租是指房屋因占有土地而向国家缴纳的土地使用税。

　　(3)利润。利润是指房管部门和物业管理企业从事房屋租赁管理而获取的平均收益，其中一部分上缴给国家，另一部分留在企业用于再生产。

　　商品租金是指房屋作为一种商品在实际租赁过程中所发生的各种费用，即按商品价格一般原理形成的租金。

　　3、基础租金。基础租金一般是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的最低金额。在确定租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)而确定的一个租金水平。出租人制定的基础租金一般应考虑商品租金的要求，同时又会受市场租金水平的影响。

　　4、市场租金。市场租金是在商品租金的基础上，根据市场供求关系而形成的。在市场机制比较完备的情况下，物业租金主要由市场供求关系所左右，当市场供给超出市场需求时，租金水平下降，业主为了争取租户不惜以低于成本租金的房租出租;当市场需求超出供给时，租金水平上升，业主往往可以从众多的承租者那里获得更多的收益。

　　(三)租金的不同计租方式

　　在商业物业租赁的实践中，对租金的确定与收取有毛租金、净租金、百分比租金三种计租方式。

　　1、毛租金。在毛租金的情况下，承租户支付固定的租金，而业主支付物业经营过程中的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费等，也就是说在所收取的租金中要包括这些费用，至于水电费由租赁双方协商，可由承租户支付，也可以由业主支付。毛租金经常用于公寓的租赁，也有用于写字楼的租赁。

　　2、净租金。净租金是相对于毛租金而言，此时的承租人除了支付租金外，还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式，决定了业主要支付哪些费用，哪些是属于代收代缴的费用，哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取，哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租金的形式一般有以下三种：

　　(1)除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费。

　　(2)除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。

　　(3)除租金、水电费外，所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付，而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。

　　不论哪种情况，承租人在租金外还须支付的费用项目都要在租赁合同中详细规定。在商业物业和工业物业的租赁中一般广泛采用净租金。

　　3、百分比租金。百分比租金适用于经营型商业物业的出租。此时，业主分享了作为承租人的零售商的部分经营成果。百分比租金以年总营业额为基础计算，但可以按月或按季支付。通常先协商一个基本租金、年最低营业额和具体的百分比，对超过该营业额以外的部分才按百分比收取超额租金。