写字楼物业概述

　　(一)写字楼的含义

　　写字楼是指供各种企事业单位的职员和政府机构的行政管理人员从事商业经营活动和办理行政事务的楼宇。写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场(库)相匹配。在大城市里，为满足各种不同用户的需求，写字楼越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。写字楼出现的时间是十九世纪末、二十世纪初的美国，创立者是乔治·霍尔特。

　　(二)写字楼物业的类型

　　目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。

　　1、按建筑面积划分。

　　(1)小型写字楼。是指建筑面积一般在1万平方米以下的写字楼。

　　(2)中型写字楼。是指建筑面积一般在1～3万平方米的写字楼。

　　(3)大型写字楼。是指建筑面积一般在3万平方米以上的写字楼。

　　(4)超大型写字楼。是指建筑面积在十几万甚至几十万平方米以上的写字楼。

　　2、按使用功能划分。

　　(1)单纯型写字楼。是指基本上只有办公一种功能的写字楼。

　　(2)商住两用型写字楼。具有办公和居住两种功能的写字楼。

　　(3)综合型写字楼。是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展厅、餐厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。

　　3、按现代化程度划分。

　　(1)非智能型写字楼。是指传统的、一般性的写字楼。

　　(2)智能型写字楼。是指具备高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、楼宇管理自动化等功能。

　　4、按楼宇的综合条件划分。

　　(1)甲级写字楼。是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新建成的写字楼相当;有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务。

　　(2)乙级写字楼。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

　　(3)丙级写字楼。是指物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持合理的出租率。

　　(三)写字楼物业的特点

　　一般说来，写字楼具有以下特点：

　　1、地理位置优越，交通条件便利。写字楼多位于城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施相邻，有多种便利的交通条件(公共汽车、地铁、高速公路等)供来往人员选择，有足够的停车位供使用。

　　2、单体建筑规模大，机构和人员集中。写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，往往能会集数百家国内外大小机构，容纳上万人在其中办公，人口密度较大。

　　3、外观装饰标准高，内部空间分割灵活。为吸引有实力的机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写了楼选用的建筑材料一般都较为高档、先进，外观装饰、大堂装修和灯光布置等都有较高的要求，强调有独特的线条、格局和色彩。 写字楼内部空间分割较为灵活。当前，写字楼内部空间结构设计一般有两种方式：第一，预先分隔成大小不同、面积不等、风格各异的办公室供用户选择;第二，办公室设计为一个大面积的布置空间，甚至为一层楼，然后由用户按自己的需要进行分隔、布置。

　　4、使用时间集中，人员流动性大。写字楼的使用时间一般比较集中，多在上午8点以后、下午6点以前。上班时间，人来人往，川流不息，下班后人去楼空，非常安静。

　　5、设施设备系统先进，智能化水平高。写字楼内部一般都配备有更为先进的设施设备，如中央空调、高速电梯、监控设备、现代通信手段等，写字楼的设备设施是物业管理的重点对象。根据使用功能，写字楼的设备可分为8大系统：

　　(1)电气设备系统。

　　(2)通信系统。

　　(3)空调系统。

　　(4)供暖系统。

　　(5)运载系统。

　　(6)给排水系统。

　　(7)消防系统。

　　(8)监控系统。

　　6、配套设施完备，功能齐全。现代写字楼有服务前台、大小会议室、小型酒吧、车库等，综合型写字楼还有餐厅、商场、商务中心、银行、邮电等配套服务场所设施，能为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。

　　(四)写字楼物业等级分类中的参考因素

　　对写字楼物业的分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们通常从承租人在寻租或续租时所考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼物业的分类一般要考虑以下12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通的便利性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人的类型等。

　　1、位置。写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施的接近程度，这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发出变化。写字楼的级别往往还受其周围建筑物及环境的影响，如果写字楼建筑所处的位置周围建筑环境恶劣，会大大降低该写字楼物业的吸引力。如果临近某大公司或金融机构的办公楼则会增加对承租人的吸引力。CBD：简称中心商务区(Center Business District)。

　　2、交通的便利性。高档写字楼周围应用多种交通方式可供选择。有足够的停车位，中心商贸区的写字楼要有便捷的公共交通。

　　3、声望或形象。写字楼建筑的位置、投资方的实力或声望，物业建造的标准以及为承租人提供的服务内容都会强化大厦的整体形象。例如，1972年投入使用的美国世贸大厦，高378M(110层)，能容纳5万人工作，由洛克菲勒家族建设。上海浦东金融贸易区的金茂大厦(88层)。

　　4、建筑形式。建筑的设计形式和物业外立面的维护水平，即建筑特点。-----香港的中银大厦，纽约世贸大厦的“双子星”塔楼。

　　5、大堂。大堂的外观、平面设计和灯光布置构成了一栋写字楼的建筑特色。

　　6、电梯。电梯的位置很重要。电梯间的入口和内部状况(照明、适当的吊顶装饰、电梯的控制符号、地面、镜子、反光材料等)。电梯服务的标准是安全和快速。例如，上海金茂大厦有100多部电梯，高速电梯可保证客人的侯梯时间不超过35秒，符合国际最高标准。

　　7、走廊。要认真装饰，充足的照明，宜用自然色调装饰，两侧的墙壁上悬挂艺术品。指引牌，应及时保洁和更新。

　　8、写字楼室内空间布置。室内空间布置比内部装修要重要的多。例如，窗户的数量、照明、房间的进深、开间等。

　　9、为承租人提供的服务。重点是办公室内的管理服务，安全服务，维修服务的速度，外人进入的管理，空调通风设施的维护管理等。会议中心、康乐中心的服务等。

　　10、建筑设备系统。重点是动力、通讯系统和空调通风系统等。目标是“智能化”，即有计算机管理系统统一管理空调通风系统、垂直运输系统、安保系统、消防系统、电讯系统(数字式交换机、卫星通信网络、电子邮递、电子会议或视讯会议系统、公共卫星电视天线系统等)、自动化电力管理系统和自动照明设备系统等。简称CA、OA、BA、FA→MA。

　　11、物业管理水平。 影响其租金水平和市场价值。

　　12、承租人的类型。大厦内的主要承租人往往决定了一栋写字楼内的承租人类型。