商业经营性物业承租客商的选配

　　(一)承租客商的类型

　　公共商业经营性物业是一个商业机构群，其所有权人是通过经营商业场所内的店、厅出租而赢利的，因而公共商业经营性物业的管理者必须重视对承租商的选择及搭配。管理者可以从以下五个方面对承租客商进行分类：

　　1.零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家用电器设备商店、眼镜店、珠宝店、家具商店、食品店、药店、文化用品商店、书店、音像制品店、服装店、床上用品店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货店、杂货店等。公共商业场所、楼宇的管理者在选配承租客商时，要尽量做到经营各种食品的零售商店“齐”、“全”、“洁”，以满足消费者各方面的需要。

　　2.零售商店的不同形式。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店，现代的零售商店形式还分为百货公司、连锁商店、超级市场、折扣商店、样品展销商店、特色商店等。这些零售商店在经营上各有特色，他们能够适应各种收入水平和社会各个阶层顾客的不同需求。

　　3.不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同层次的商店，如全国性的、区域性的、一般性的，公共商业物业的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

　　4.不同的商业经营机构。商业经营机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括饮食业：如饭店、酒吧、酒楼;服务业：如星级宾馆、旅馆以及摄影冲扩商店、修理店、美容院;娱乐业：如影剧院、录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构：如银行、储蓄所、信用社等。公共商业物业实际上可以称为是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。

　　5.承租客商在商业经营性物业的不同作用。承租客商根据其承租营业物业的期限可分为三种类型：即基本承租户、主要承租户和一般承租户。他们对公共商业场所的作用是不同的。

　　(1)基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常在20年以上，这对于稳定公共商业场所、楼宇的经营管理及其收入起主要作用，是公共商业物业发展的基础。

　　(2)主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。

　　(3)一般承租户的租赁期一般在10年以下。

　　合理安排这三类承租客商的结构比例是公共商业经营性物业管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的商业区面积应达50%以上，即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户;主要承租户承租的营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租客商承租，尽管他们变动性比较大，但这也体现了公共商业物业对市场变化的适应性。

　　(二)承租客商的选配

　　公共商业楼宇的管理者在选配承租客商时，主要应该依据所管理的公共商业楼宇规模的大小和不同层次确定。大型公共商业楼宇如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品、零售企业的形式以及商业机构、门类应该越齐越好，给人以购物天堂、度假好去处的舒适感觉，同时应尽量争取一些省、市级、国家级乃至世界级商店分店为基本承租户。中心公共商业场所，如大城市区一级的，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该有，同时应尽量争取省市级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心，则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

　　在选择具体承租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。除了能满足日常消费者需求外，还必须预计有哪些时尚消费品可以吸引更多的顾客。理想的承租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他商业场所中的同类商家相比具有竞争力，其所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同一商业场所内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。还要了解承租户的信誉和财务状况，看他是否有支付租金的能力，以及他需要的服务。

　　1.承租户的声誉。声誉是选择商业经营性物业承租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。对于原有的一些大型百货公司、连锁店或准备改变经营地点的零售商来说，很容易对其声誉作出评估。例如，商家能否将消费者视为“上帝”，实行无理由的退货或更换服务，就反映出了该商家对顾客的服务质量;售货员对所销售的商品了如指掌，着装整洁、服务规范，也可以视为整个商业场所的一笔无形财富;零售商在多大程度上进行广告宣传也表明了其在建立和保持声誉方面所作出的努力的大小。

　　经营新业务的商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所承担的风险。一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业管理企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一套清晰的发展新业务的计划，确定了合理的商品种类和适应当地消费者支付能力的价格结构，肯定会好于那些没有进行市场策划的商业。

　　2.承租户的财务状况。物业管理企业要认真核查承租户的财务状况。这种调查可以通过承租户填写的申请表，到其开户银行、工商管理机构、税务机构了解承租户的财务状况和支付能力。在详细核查中还要搞清承租户的组织机构和财务体制，特别是其与某些大公司的财务责任关系。因为很多子公司、特许公司的财务是独立的，总公司没有责任承担这些小公司的债务。

　　低于预期的资本回报水平是商业经营失败的最大原因，这就要求物业管理企业对承租户开展的每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费、建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流动资金占用利息、职员工资、货架及收款设备折旧、商店设计和广告费用等支出;对于转移经营地点的零售商，迁移成本和停业损失也需考虑在经营成本之中，新建立的承租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承租户财务能力大小的一个方面。

　　核查承租户财务状况的目的，主要是为选择租户时作决策。那些被证明财务状况好，极有名气的大商号是优先入选的对象。香港商业楼宇大部分是以租金招标方式出租，但对有名的商号及大租户，一般采取协议方式出租。用协议方式出租的租赁年期和租金方面，可根据营业额和商号的知名度采取弹性的处理方法，使承租户有较大的选择余地并有利可图。

　　3.承租户的组合与位置分配。公共商业经营性楼宇的承租户组合与位置分配，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。以一个大型百货公司为主要承租户的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物者，以超级市场为主要承租户的商业场所将吸引那些想买便宜货的消费者。主要承租户的类型决定了商业场所的承租户组合形式。而次要承租户所经营的商品和服务种类不能与主要承租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。

　　当购物中心内有两个或两个以上的主要承租户时，应注意他们各自提供的商品和服务种类是否搭配合理，且与次要承租.户所提供的商品和服务种类互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一个部分来对待，是使承租户组合最优化的有效方法。当一个新的购物中心落成时，合理地为每个承租户确定位置，对于提高该承租户乃至整个物业吸引消费者的潜力大有益处，因而也异常重要。

　　4.承租户需要的服务。作为商业经营性物业内的承租户，非常关心是否有足够的楼宇使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个物业中心的客流量有多大等。此外，某些承租户为了顺利地开展其业务，还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务、超级市场需要大面积的临时停车场、银行需要提供特殊的保安服务、餐饮店和娱乐中心需要晚间营业时的保安服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题，以便在签订租约时确定由谁来承担特殊服务的费用。满足特殊服务应和商业场所功能相适应、与租户整体之间相容相宜，并与当地法规无抵触。