11、某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用( )，计算出物业的收益价格。

　　A、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式

　　B、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式

　　c、净收益在前若干年有变化的公式

　　D、收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式

　　12、( )是物业的某种年收益与其价格的比率。

　　A、收益乘数 B、资本化率

　　c、有效毛收入乘数 D、净收益乘数

　　13、用收益法估价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是( )。

　　A、出租人负责担的水费、电费等应从租赁收入中扣除

　　B、由出租人提供家具设备的，应扣除它的折旧费

　　c、物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目

　　D、租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除

　　14、报酬率可分为包含无风险报酬率和( )两大部分。

　　A、投资风险补偿报酬率

　　B、缺乏流动性补偿报酬率

　　c、管理负担补偿报酬率

　　D、风险报酬率

　　15、关于物业状况调整的表述，不正确的是( )。

　　A、物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格

　　B、物业状况调整包括区位状况调整

　　C、物业状况调整包括物业市场状况调整

　　D、可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整

　　16、关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是( )。

　　A、重置价格又称重置成本

　　B、重置价格通常要比重建价格高

　　c、一般建筑物适用重置价格

　　D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格

　　17、下列关于估价上建筑物折旧的表述.不正确的是( )。

　　A、其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额

　　B、功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧

　　C、建筑物在实体上的老化所造成的建筑的价值损失要进行物质折旧

　　D、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失

　　18、一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种( )。

　　A、自然折旧 B、物质折旧

　　C、功能折旧 D、经济折旧

　　19、( )是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。

　　A、自然寿命 B、有效年龄

　　c、经济寿命 D、实际年龄

　　20、下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是( )。

　　A、是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数

　　B、建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命

　　c、当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当

　　D、是指估价时点时的建筑物状况和效用所显的年龄

　　参考答案：C B C D C B A D C A