21.物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元，第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费1万元，不考虑资金时间价值的影响其年等额总成本为(D)。

　　A 45万元 B20万元 C 24.5万元 D 44.5万元

　　22.物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该设备不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的(A)之间，选择数值较低的方案

　　A 初始购买成本支出的分摊加年运营费用

　　B年运行费用

　　C 初始购买成本支出的分摊

　　D运行费用的分摊

　　23.某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出(A)。

　　A 8万元 B 20万元 C 4万元 D10万元

　　24.物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是(D)。

　　A税前现金流 B有效毛租金收入

　　C净运营收入 D潜在毛租金收入

　　25.投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为(B)。

　　A投资回收 B投资回报 C投资收益 D先进回报

　　26.在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[(1+i)n-1](i为投资回报率)中，(C)是投资者的投资回收。

　　A P B Pi C Pi/[(1+i)n-1] D Pi+Pi/[(1+i)n-1]

　　27.“等额还本付息照付”是值(B)。

　　A 借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息

　　B 规定期限内分期归还等额本金和相应的利息

　　C 借款其内人以偿还本息，到期末全部还清

　　D在规定期限内分期等额摊还本金和利息

　　28.根据是否考虑(D)因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标

　　A 利润率 B 通货膨胀率 C 利率 D资金时间价值

　　29.关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是(D)。

　　A 静态盈利指标通常在概略评价是采用

　　B 为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果

　　C 动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目

　　D 清偿能力自标能较全面地反映投资方案整个计算期内的经济效果

　　30.(D)是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。

　　A 现金回报率 B 利率 C 内部收益率 D基准收益率

　　31.(C)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率

　　A 现金回报率 B 资本化率 C 内部收益率 D基准收益率

　　32.下列关于内部收益率的表述，正确的是( C )

　　A.内部收益率在树枝上等于基准收益率

　　B.内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率

　　C.如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损

　　D.内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的

　　33.(C )是指当不考虑现金流折现时，项目已经收益低偿全部投资所需的时间

　　A.全部投资回收期 B.动态投资回收期

　　C.静态投资回收期 D.投资回收终止期

　　34.( D )反映了初始现金投资或者付款与年现金收入之间的关系

　　A.基准收益率 B.财务内部收益率

　　C.投资回报率 D.现金回报率

　　35.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的金营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为( B )

　　A.12% B.14%

　　C.7% D.2.8%

　　36.不用计算借款偿还期的项目是( D )

　　A.房地产置业投资项目

　　B.房地产开发之后进行出租经营项目

　　C.房地产开发之后进行自营的项目

　　D.房地产开发用于销售的项目

　　37.某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为( B )万元

　　A.846.23 B.538.55

　　C.726.14 D.485.64

　　38.某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的净运营收益现值为(A )万元

　　A.1107.57 B.1224.35

　　C.1253.65 D.1304.58

　　39.某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升至2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次为( D )万元。

　　A.182.16 259.47 B.150.53 249.47

　　C.182.16 217.84 D.192.16 249.47

　　40.某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，控制和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为( B )

　　A.13.2% 1.36 B.15.2% 2.36

　　C.18.2% 2.56 D.22.2% 2.56