物业管理师考试科目《经营管理》知识考点（22）

　　收益性物业价格的概念和特征

　　一、物业价格的概念和形成条件

　　物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价――货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以物业作价入股换取设备、技术等。

　　二、物业价格的形成条件

　　物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。

　　有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。物业如果没有用，人们就不会产生占有物业的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁物业，从而物业也就不会有价格。

　　稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格。因为如果该种物品的数量丰富，随时随地都能够自由取用，像空气或某些地方的水那样，尽管对人们至关重要――没有它们我们就无法生存，但是也不会有价格。因此，物业要有价格还必须具有稀缺性。而且稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。

　　有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要――不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套30万元的住房，甲家庭需要，可是买不起;乙家庭买得起，但是不需要;丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有有效需求。因此，分清需要与有效需求是非常重要的。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

　　三、物业价格的特征

　　物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要有下列五个特征：

　　(一)物业价格受区位的影响很大。由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。“location，location　and　location”是西方认为的投资物业最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等。这里的可及性与便捷性，含义基本相同。但我们用“可及性”表达由“外”到“内”――“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”――“出”的方便程度。因为某些物业受单行道、道路隔离带、人行天桥、立交桥、交通出入口方位等的影响，其由外到内和由内到外的方便程度是不相同的，甚至差异很大。最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

　　(二)物业价格实质上是物业权益的价格。物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低;相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，物业价格是物业权益的价格。

　　(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。有些类型的物业，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。因此，物业同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格);另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。

　　(四)物业价格形成的时间较长。由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以在短期内达成。另外，一宗物业通常与其周围物业构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，物业价格也是在考虑该物业过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成物业现在的价格。

　　(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者个别因素的左右。物业由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识物业，只有亲自到实地查勘，而且由于物业价值量大，相似的物业一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。