物业管理师考试科目《经营管理》知识考点（16）

　　财产保险

　　财产保险的含义有广义和狭义两种：广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。从狭义来说，单指财产保险。其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。

　　1.火灾保险

　　火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。

　　(1)火灾保险的承保范围

　　火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保：①寄托或寄售的货物;②金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等;③票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。

　　(2)火灾保险的除外责任

　　火灾保险的除外责任包括：①保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失;②由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险;③直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染;④投保人的故意行为或重大过失。

　　(3)火灾保险的保险金额的赔偿计算

　　固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。保险标的发生保险责任范围内的损失，按以下方式计算赔偿金额：

　　①全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限;保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。

　　②部分损失。按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算;如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。

　　③如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每项固定财产的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额。

　　(4)火灾保险的费率

　　火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种：

　　①分类费率：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。没有特殊明显的因素存在，通常不作调整。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓储险及五级普通险。

　　②表定费率：即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性;构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式;防护，指消防设备及消防人员的配备。

　　2.物业火险的投保范围

　　物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。对于这两种情况，物业管理人应作不同的考虑。

　　(1)建筑结构火险

　　建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等。考虑购买建筑结构火险时，物业管理人要作决策：是选择购买整座建筑的结构火险，还是只有购买公共部位的结构火险。具体决策标准是：如果管理公约已有明确规定，则遵守管理公约的规定;如果管理公约没有规定，则物业管理企业就可以根据实际的财政状况进行综合考虑。因为整座大楼的结构火险与公共部位的火险，在投保范围上有很大程度的不同，因而其保险费也有相当大的差别。值得注意的是，如果物业管理企业决定只购买公共部位的火险，则必须同时通知该座建筑内的所有业主，让他们知道这个决定。因为他们有权知道这个重大情况，而为他们各自的物业作出投保与否的决策。

　　(2)物业内物品的火险

　　由于物业内物品在遭受火灾时所受到损失的程度和机率都较高，所以其保费较高。除非物业管理企业负责管理的建筑为单一业主所拥有，并清楚地知道物业内物品的数量和价值，否则很难掌握各单位内所存放的物品的数量并作出准确的估价来投保。

　　3.物业综合险

　　对物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业(财产)的综合险。