(一)现金流量

　　投资，必然涉及成本与收益的计算。投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流人。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

　　投资活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于物业经营管理投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等;现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。

　　物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。

　　(二)现金流量图

　　一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流人与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图，见图2—1。

　　绘制现金流量图的基本规则是：

　　(1)以横轴为时间轴。时间轴从当前时间开始，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推

　　(2)期末惯例法。如果现金流人或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。

　　(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

　　(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量(即现金流人)，向下者表示负现金流量(即现金流出)。