第三章 房地产投资分析技术

　　本章结构：

　　考纲要求：

　　掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法

　　熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及静态盈利指标计算方法

　　了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法

　　知识讲解：

　　第一节 投资分析的基本概念

　　一、现金流量(掌握)

　　在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

　　经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其它经营收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、财务费用(如借款利息支出、筹资过程中发生的手续费、担保费、承诺费、代理费等)、运营费用(如管理费用、法律费用等)、销售费用(如交易手续费、销售代理费、销售推广费、销售前期费等)、税金(指营业税、城市维护建设税和教育费附加，即“两税一费”，还有印花税等)等。

　　【例题1：10年多选】现金流入通常包括( )等。

　　A.销售收入

　　B.出租收入

　　C.运营费用

　　D.还本付息

　　E.税金

　　答案：AB

　　二、现金流量图(熟悉)

　　1.现金流量图的概念

　　现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘到一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

　　2.绘制现金流量图的基本规则

　　(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。

　　(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。

　　(3)把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生(第1期期初)的。

　　(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

　　【例题2：10年单选】某一计息周期内的净现金流量是指该时段内( )。

　　A.正现金流量的代数和

　　B.负现金流量的代数和

　　C.现金流量的代数和

　　D.现金流量的公允价值

　　答案：C

　　三、房地产置业投资

　　房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。

　　房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。

　　流动资金是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的周转资金。流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。

　　例：下列房地产置业投资行为中，属于购置投资的投资行为是( B )

　　A.支付工资

　　B.购置空调

　　C.支付绿化费用

　　D.购置备用路灯

　　【例题3：11年单选】房地产投资项目结束时，流动资金通常以( )形式被收回。

　　A.货币资金

　　B.租金收益

　　C.折旧费用

　　D.运营费用

　　答案：A

　　四、房地产置业投资的现金流量(掌握)

　　(一)现金流分析中的常用术语

　　1.潜在毛租金收入

　　物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

　　2.空置和收租损失

　　实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，将空置和收租损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期(通常为一个月)的实际租金收入。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下(通常计入其他收入项目下)，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。

　　3.其他收入

　　物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

　　4.有效毛收入

　　有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入

　　【例题4：10年单选】关于有效毛收入的计算公式，正确的是( )。

　　A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入

　　B.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入

　　C.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入

　　D.有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入

　　答案：C

　　5.运营费用

　　收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、营业税金及附加、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

　　【例题5：10年单选】下列费用中，不属于运营费用的是( )。

　　A.保险费

　　B.房产税

　　C.人员工资

　　D.公益捐款

　　答案：D

　　【例题6：11年单选】下列费用中，属于运营费用的是(　)。

　　A.准备金

　　B.房产税

　　C.企业所得税

　　D.空置损失

　　答案：B

　　6.净运营收益

　　净运营收益=有效毛收入-运营费用

　　净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。

　　【例题7：11年单选】下列净运营收益的计算公式，正确的是()。

　　A.净运营收益=潜在毛收入-运营费用

　　B.净运营收益=潜在毛收入+运营费用

　　C.净运营收益=有效毛收入+运营费用

　　D.净运营收益=有效毛收入-运营费用

　　答案：D

　　7.抵押贷款还本付息

　　抵押贷款还本付息不是运营费用，它可以逐渐地转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。

　　8.准备金

　　准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除(这里说的是在计算税后现金流时，要扣除的一项)。

　　《物业管理条例》中将住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作“专项维修资金”，由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。该专项维修资金属业主所有，由城市物业维修资金管理机构统一管理，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

　　9.税金

　　(1)经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。

　　营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

　　(2)城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，以国有土地为征税对象，视土地等级、用途按占用面积征收;房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，以房屋为征税对象，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

　　(3)企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。

　　所得税税额=应纳税所得额×税率

　　应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额

　　例如：置业投资应纳税所得额=有效毛租金收入-运营成本-贷款利息-建筑物折旧

　　置业投资应纳税所得额=净运营收益-贷款利息-建筑物折旧

　　10.经营现金流

　　税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

　　税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　储存基金(准备金、大修基金)通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除(言外之意就是储存基金或准备金不是来自于该收益性物业)，业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。

　　教材上这句话是什么意思呢?首先储存基金可以理解为建筑物的折旧，因为建筑物计提折旧的一种方法就是储存基金法，如果没有储存基金项目扣除，也就是不用扣除建筑物折旧，又没有抵押贷款安排，也就是不用扣除贷款利息，那么，按照我们前面刚提到的置业投资的应纳税所得额的计算公式:置业投资应纳税所得额=净运营收益-贷款利息-建筑物折旧,贷款利息和建筑物折旧都为零，则业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。

　　(二)收益性物业的现金流

　　潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入

　　有效毛收入-运营费用=净运营收益

　　净运营收益-抵押货款还本付息=税前现金流

　　税前现金流-准备金-所得税=税后现金流

　　例：某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛租金收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的税前现金流为多少万元?

　　解：1000×(1-5%)-1000×30%-200=450万元。