第三节 房地产投资区位的选择

　　一、区位的含义(熟悉)

　　狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

　　广义的区位：①地理位置。②在城市社会经济活动中的位置。③在整体市场供求关系中的位置。④在未来城市发展建设中的位置。

　　二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(了解，第五章P146页)

　　(一)居住物业

　　1.市政公用和公建配套设施完备的程度。

　　2.公共交通便捷程度。

　　3.环境因素。

　　4.居民人口与收入。

　　5.社区文化氛围(即人身与财产安全状况)。

　　(二)写字楼物业

　　1.与其他商业设施接近的程度。

　　2.周围土地利用情况和环境。

　　3.易接近性。

　　(三)零售商业物业

　　1.周围人口密度

　　2.居民的购买力水平和消费习惯

　　3.交通、通信的方便程度

　　零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

　　商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

　　【例题9：11年多选】零售商业辐射区域分析包括(　　)分析。

　　A.投资成本

　　B.顾客流量

　　C.消费者行为

　　D.消费者偏好

　　E.购买能力

　　答案：BCDE

　　商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域;次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域(对市级购物中心而言);边界区域是距物业所处地点15km以外的区域。

　　对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。因为新零售商业项目的落成并不能创造出新的购买力，它必须从其他零售商业项目那里吸引或争取消费者，因此对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。

　　(四)工业物业

　　1.当地提供主要原材料的可能性;

　　2.交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场;

　　3.技术人才和劳动力供给的可能性;

　　4.水、电等资源供给的充足程度;

　　5.控制环境污染的政策。