第二节 房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的基本概念

　　(一)风险的定义

　　从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

　　当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

　　(二)风险与不确定性

　　风险和不确定性有显著的区别。风险可以估计各种情况出现的概率，进而可以定量地衡量风险的大小。一般用标准差来衡量风险的大小，一般来说，标准差越小，投资风险也就越小。反之，标准差越大，风险就越大。而如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，也就是说，不知道各种可能情况发生的概率，只能定性地描述，不能定量地衡量。

　　房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。

　　通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。

　　二、系统风险(熟悉)

　　房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制。

　　系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

　　(一)通货膨胀风险

　　通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率。

　　(二)市场供求风险

　　市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

　　(三)周期风险

　　周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

　　(四)变现风险

　　变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

　　(五)利率风险

　　利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损。因为利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

　　(六)政策风险

　　政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。

　　(七)政治风险

　　房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。

　　政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。

　　(八)或然损失风险

　　或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

　　三、个别风险(熟悉)

　　房地产投资的个别风险包括6种：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险以及持有期风险。

　　(一)收益现金流风险

　　收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求所产生的风险。不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，收益现金流风险主要来源于未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化;对置业投资者来说，收益现金流风险主要来源于未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等。

　　(二)未来运营费用风险

　　未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。具体包括建筑物功能过时所带来的风险(因为在这种情况下往往需要更新改造)、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律)。

　　(三)资本价值风险

　　资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发生变化的情况下，收益率的变化导致预期资本价值和现实资本价值之间产生差异而形成的风险。

　　(四)比较风险

　　比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

　　(五)时间风险

　　时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。

　　时间风险的含义具体表现为选择合适的时机进入市场、物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

　　(六)持有期风险

　　持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

　　四、风险对房地产投资决策的影响

　　1.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

　　投资风险大的项目所要求的投资收益水平就高，反之就低。

　　2.根据风险管理的能力选择投资方向

　　对于管理水平和专业化程度高的开发企业来说，可以投资风险水平高的房地产市场和房地产开发项目，反之，则选择风险水平小的市场和项目。

　　3.根据风险周期变化特点把握投资时机

　　风险尤其是系统性的市场风险的变化是有规律的，这种规律就是房地产市场景气循环或周期波动规律。开发商可以利用这种规律适时选择进入或退出市场。