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2016物业管理师考试《经营管理》考点:设备更新的原因与特点

来源 :中华考试网 2016-06-21

2016物业管理师考试《经营管理》考点:设备更新的原因与特点

  (一)设备更新的原因及补偿

  1.设备更新的原因

类型

定义

特点及危害

设备磨损

(是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗。)

有形磨损

(设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损)

第一类

是指设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。设备的功能下降,甚至丧失使用价值。

第二类

是指设备因自然力产生的磨损。

由设备闲置或封存产生的有形磨损,包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。会丧失精度和工作能力,失去使用价值。

无形磨损

(由于社会经济环境变化造成的设备贬值。)

第一类

是指生产制造工艺的改进,劳动生产率的提高,设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发原来购买的设备贬值。

导致原有设备的价值降低,设备本身的技术特性和功能,即使用价值并未发生变化,故不会影响现有设备的使用。

第二类

一是由于技术进步因素的影响,新型设备使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。

二是由于政府节能、环保等政策的调整,限制原来能耗高、污染环境的设备使用。

不仅是使原有设备的价值降低,而且会使原有设备局部或全部丧失其使用功能。

无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用,不表现为设备实体的变化和损坏,也不表现为设备原始价值的贬值。

  例:下列磨损中,属于第一类无形磨损的是( )

  A.空调压缩机遭雨水侵蚀生锈(第二类有形磨损)

  B.空调太旧导致调温功能下降(第一类有形磨损)

  C.市场上类似集中空调的价格下降,导致物业的集中空调贬值(第一类无形磨损)

  D.新型的集中空调出现,使得原有集中空调将很快被替换(第二类无形磨损)

  【例题8:11年单选】下列现象中,会导致设备无形磨损的有( )。

  A.生锈

  B.老化

  C.腐蚀

  D.制造工艺改进

  E.技术进步

  答案:DE

  2.设备磨损的补偿

  设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造(改装)。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换,即淘汰旧设备,更换新设备。

  (二)设备更新的特点分析

  1.设备更新的核心工作,是确定设备的经济寿命。

分类

含义

确定依据

设备的寿命

自然寿命

也称物理寿命,是指设备从全新状态下开始使用,直到不堪再用而予以报废的全部时间过程。

主要取决于设备有形磨损的速度。

技术寿命

是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间。

其时间长短主要取决于无形磨损的速度,技术进步速度越快,设备的技术寿命越短。

经济寿命

是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限,在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限。

是有形磨损和无形磨损共同决定的。

  2.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

  旧设备经过磨损,其实物资产的价值会有所降低,但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值,并不一定等于其当前的市场价值,即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值(残值)后的差值。

  在设备更新分析中,一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量,对以前发生的现金流量及沉没成本,因为它们都属于不可恢复的费用,与更新决策无关,故不参与经济计算。

  3.通常只比较设备的费用

  通常在比较设备更新方案时,都是界定设备产生的收益是相同的,因此只对它们的费用进行比较。

  在物业设备更新的经济分析中,如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金,也可以将增加的收益和费用一起考虑。

  4.设备更新分析以费用年值法为主

  由于不同设备方案的服务寿命不同,因此通常都采用年值法进行比较。

  新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用,而要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。

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