2016物业管理师考试《经营管理》考点：设备更新的原因与特点
来源 :中华考试网 2016-06-21
中2016物业管理师考试《经营管理》考点：设备更新的原因与特点
(一)设备更新的原因及补偿
1.设备更新的原因
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类型 |
定义 |
特点及危害 | ||
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设备磨损 （是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗。） |
有形磨损 （设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损） |
第一类 |
是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。 |
该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。设备的功能下降，甚至丧失使用价值。 |
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第二类 |
是指设备因自然力产生的磨损。 |
由设备闲置或封存产生的有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。会丧失精度和工作能力，失去使用价值。 | ||
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无形磨损 （由于社会经济环境变化造成的设备贬值。） |
第一类 |
是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发原来购买的设备贬值。 |
导致原有设备的价值降低，设备本身的技术特性和功能，即使用价值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。 | |
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第二类 |
一是由于技术进步因素的影响，新型设备使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。 二是由于政府节能、环保等政策的调整，限制原来能耗高、污染环境的设备使用。 |
不仅是使原有设备的价值降低，而且会使原有设备局部或全部丧失其使用功能。 | ||
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无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。 | ||||
例：下列磨损中，属于第一类无形磨损的是( )
A.空调压缩机遭雨水侵蚀生锈(第二类有形磨损)
B.空调太旧导致调温功能下降(第一类有形磨损)
C.市场上类似集中空调的价格下降，导致物业的集中空调贬值(第一类无形磨损)
D.新型的集中空调出现，使得原有集中空调将很快被替换(第二类无形磨损)
【例题8：11年单选】下列现象中，会导致设备无形磨损的有( )。
A.生锈
B.老化
C.腐蚀
D.制造工艺改进
E.技术进步
答案：DE
2.设备磨损的补偿
设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造(改装)。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。
(二)设备更新的特点分析
1.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
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分类 |
含义 |
确定依据 | |
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设备的寿命 |
自然寿命 |
也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程。 |
主要取决于设备有形磨损的速度。 |
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技术寿命 |
是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间。 |
其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。 | |
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经济寿命 |
是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限。 |
是有形磨损和无形磨损共同决定的。 | |
2.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
旧设备经过磨损，其实物资产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值(残值)后的差值。
在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。
3.通常只比较设备的费用
通常在比较设备更新方案时，都是界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。
在物业设备更新的经济分析中，如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，也可以将增加的收益和费用一起考虑。
4.设备更新分析以费用年值法为主
由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用年值法进行比较。
新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。